Immobilienrecht Tschechien: Kaufvertrag & Fallstricke

Der Kaufvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden, § 560 czBGB sieht die schriftliche Form für die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie vor, und das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Liegenschaftskataster über, da eine Eintragung im Kataster erforderlich ist (§ 1105 czBGB).

EU-Bürger können seit Mai 2011 Immobilien in Tschechien ohne Einschränkungen erwerben, da seit Mai 2011 EU-Staatsangehörige in Tschechien Immobilien ohne Einschränkungen erwerben können. Die Eintragung ins Kataster kann mehrere Monate dauern; eine anwaltliche oder notarielle Begleitung des Kaufs wird empfohlen.

Was ist das tschechische Immobilienrecht?

Immobilienrecht Tschechien umfasst sämtliche Rechtsnormen, die den Erwerb, die Übertragung, die Belastung und die Nutzung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungseinheiten (Einheiten nach dem tschechischen Wohnungseigentumsrecht) auf tschechischem Staatsgebiet regeln.

Anders als in Deutschland oder Österreich gilt in Tschechien nicht das sogenannte tabellarische Prinzip des Grundbuchs: der Kaufvertrag beim Immobilienerwerb unterliegt dem Eintrag ins Grundbuch, das heißt, es kommt zum Eintrag und damit zur Überführung der Eigentumsrechte.

Das bedeutet, dass ein Eintrag im Grundbuch keine absolute Vermutung der materiellen Richtigkeit begründet – auch wenn jemand im Grundbuch eingetragen ist, kann es passieren, dass er nicht der tatsächliche Eigentümer der Immobilie ist. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung der Eigentumskette vor Vertragsabschluss ist daher unerlässlich.

Rechtsgrundlagen im Überblick

Bürgerliches Gesetzbuch (Občanský zákoník)

Das seit 1. Januar 2014 geltende Bürgerliche Gesetzbuch (Zákon č. 89/2012 Sb.) regelt die materiellen Voraussetzungen des Eigentumserwerbs, die Vertragsfreiheit sowie dingliche Rechte wie Dienstbarkeiten, Baurecht (právo stavby) und Vorkaufsrechte.

Es herrscht der Grundsatz der Vertragsfreiheit, das heißt, der Inhalt des Vertrages kann nach dem Willen beider Parteien durch weitere Rechte und Pflichten, etwa ein Mietverhältnis, ergänzt werden. Auf jeden Kauf- oder Schenkungsvertrag über eine tschechische Immobilie findet stets tschechisches Recht Anwendung, unabhängig von der Staatsangehörigkeit der Vertragsparteien.

Katastergesetz (Katastrální zákon)

Das Katastergesetz (Zákon č. 256/2013 Sb.) regelt das Verfahren der Eintragung dinglicher Rechte in das öffentliche Liegenschaftskataster.

Der Kataster ist ein öffentliches Verzeichnis, das Angaben zu unbeweglichen Sachen enthält, einschließlich ihrer Erfassung, Beschreibung, geometrischen und lageplanmäßigen Bestimmung sowie der Eintragung von Rechten an diesen unbeweglichen Sachen. Das zuständige Amt ist das Tschechische Amt für Vermessung, Kartierung und Kataster, das ein elektronisches Grundbuch bzw.

Liegenschaftskataster führt, wobei Anträge auf Katastereintragungen auch in elektronischer Form möglich sind.

Weitere relevante Gesetze

Daneben sind unter anderem das Gesetz über die Grundsteuer (Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí), baurechtliche Vorschriften (Stavební zákon) sowie – bei landwirtschaftlichen Flächen – Sondervorschriften zum Erwerb von Agrarland zu beachten. Da sich einzelne Regelungen, insbesondere zur Grunderwerbsteuer, in den letzten Jahren geändert haben, empfiehlt es sich, die aktuell geltende Fassung im Einzelfall zu prüfen; senden Sie hierzu gegebenenfalls eine Anfrage über LawBridge, damit ein vermittelter Anwalt die für Ihre Situation geltenden aktuellen Vorschriften bestätigt.

Eigentumserwerb an Immobilien in Tschechien

Formvorschriften für den Kaufvertrag

Der Erwerbsvorgang vollzieht sich in zwei Schritten: Vertrag (Titel) und Eintragung (Modus). Nach Errichtung eines Kaufvertrages wird das Eigentumsrecht durch Eintragung im zuständigen Liegenschaftskataster konstitutiv übertragen; bei unbeweglichen Sachen findet der Eigentumsübergang also erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins tschechische Grundbuch statt.

Eine notarielle Beurkundung des gesamten Vertragswerks ist dabei nicht zwingend erforderlich: der Erwerbsvertrag bedarf in der Tschechischen Republik nicht der notariellen Beurkundung, es reicht somit ein privatrechtlicher Vertrag aus, wobei die Unterschriften der handelnden Personen amtlich (notariell) beglaubigt sein müssen.

Diese notarielle Unterschriftenbeglaubigung ist Voraussetzung dafür, dass der Kataster die Eintragung ohne zusätzlichen nachträglichen Identitätsnachweis vornehmen kann.

Eintragung ins Kataster (Vkladové řízení)

Die eigentumsrechtliche Übertragung erfolgt im sogenannten Vkladové řízení (Eintragungsverfahren). Beteiligter dieses Verfahrens ist derjenige, dessen Recht entsteht, sich ändert oder erweitert, sowie derjenige, dessen Recht erlischt, sich ändert oder eingeschränkt wird. Die Eintragung kann erst aufgrund einer rechtskräftigen Entscheidung des Katasteramts über ihre Genehmigung erfolgen. Dem Antrag sind unter anderem die Urkunde, auf deren Grundlage das Recht eingetragen werden soll, sowie gegebenenfalls eine notariell beglaubigte Vollmacht beizufügen.

Ablauf und Fristen des Eintragungsverfahrens

Nach Einreichung des Eintragungsantrags vermerkt das Katasteramt eine sogenannte „Plomba“ (Sperrvermerk) im Grundbuchblatt. Sind die Voraussetzungen für die Genehmigung der Eintragung erfüllt, genehmigt das Katasteramt die Eintragung frühestens nach Ablauf einer Frist von 20 Tagen ab dem Tag der Absendung der entsprechenden Information (§ 18 Abs. 1 Katastrální zákon).

Diese Wartefrist dient dem Schutz Dritter, deren Rechte durch die Eintragung berührt werden könnten.

Für andere Eintragungsarten gelten eigene Fristen: ein Vermerk (záznam) ist innerhalb von 30 Tagen nach Zustellung der entsprechenden Entscheidung oder Urkunde vorzunehmen, eine Anmerkung (poznámka) ebenfalls innerhalb von 30 Tagen, und auch die Eintragung sonstiger Angaben hat innerhalb von 30 Tagen zu erfolgen, während die eigentliche Eintragung (vklad) auf Grundlage einer rechtskräftigen Genehmigungsentscheidung ohne unnötigen Aufschub erfolgt (§ 33 Katastrální zákon).

In der Praxis kann sich das gesamte Verfahren jedoch deutlich länger hinziehen: der Eintrag ins Grundbuch dauert im Schnitt vier bis sechs Monate und kann für Ausländer, die den Immobilienerwerb im Alleingang betreiben, zu einem bürokratischen Spießrutenlauf werden.

Besonderheiten für ausländische Käufer

EU-Bürger

Für Staatsangehörige von EU-Mitgliedstaaten bestehen seit 2011 keine besonderen Beschränkungen mehr: EU-Bürger müssen nicht mehr in der Tschechischen Republik ansässige Gesellschaften gründen oder juristische Personen sein, um Immobilien kaufen zu können; sie können Häuser, Wohnungen, Wochenend- und alte Bauernhäuser oder Grundstücke ohne Einschränkungen erwerben, sofern sie über eine Aufenthaltsgenehmigung verfügen.

Bürger von Drittstaaten und Sonderfälle

Mit Inkrafttreten des neuen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Zákon č. 89/2012 Sb.) zum 1. Januar 2014 wurden die generellen Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer grundsätzlich abgeschafft, sodass (EU-)Ausländer nunmehr genauso wie tschechische Staatsbürger Immobilien erwerben können.

Historisch wurde der Erwerb häufig über eine örtliche Kapitalgesellschaft, meist in Form einer s. r. o. , abgewickelt, was heute in der Regel nicht mehr erforderlich ist: der Erwerb von Immobilien unter Einschaltung einer örtlichen Kapitalgesellschaft in Form einer s. r. o. , vergleichbar einer deutschen GmbH, hatte sich aufgrund der ursprünglichen Beschränkungen etabliert.

Bei bestimmten Sonderkategorien, etwa landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Flächen, können weiterhin besondere Verfahrens- oder Genehmigungsvorschriften gelten; da sich die Rechtslage hier im Einzelfall unterscheiden kann, empfiehlt es sich, eine Anfrage über LawBridge zu stellen, damit ein vermittelter Anwalt die konkret anwendbaren Regeln für Ihre Situation prüft.

Vorkaufsrechte und weitere dingliche Rechte

Eine Besonderheit des tschechischen Immobilienrechts betrifft Grundstücke, deren Gebäude einem anderen Eigentümer gehört als der Grund selbst.

Im Vergleich zu anderen Rechtsordnungen bestand im tschechischen Immobilienrecht die Eigenart, dass die Eigentümer von Gebäuden häufig von den Eigentümern der darunterliegenden Grundstücke verschieden waren, sodass Grundstückseigentümer und Gebäudeeigentümer noch immer häufig personenverschieden sind.

Für solche Konstellationen sieht das Bürgerliche Gesetzbuch ein Vorkaufsrecht an den auf ihren Grundstücken befindlichen Bauwerken zugunsten des jeweils anderen Eigentümers vor.

Vor Vertragsabschluss sollte daher stets geprüft werden, ob ein Vorkaufsrecht Dritter besteht und ob gegebenenfalls Verzichtserklärungen einzuholen sind; entsprechende Nachweise gehören zu den Standardunterlagen eines Immobilienkaufs.

Da die genaue Reichweite und die einschlägige Paragraphenkette im Einzelfall variieren können, sollte diese Prüfung durch einen qualifizierten Anwalt erfolgen – hierfür können Sie über LawBridge eine passende Anwältin oder einen passenden Anwalt finden.

Steuern und Nebenkosten beim Immobilienerwerb

Grunderwerbsteuer

Die tschechische Grunderwerbsteuer wurde in den vergangenen Jahren gesetzlich geändert; ob und in welcher Höhe beim Erwerb einer Immobilie eine Steuer anfällt, hängt vom Zeitpunkt und den Umständen des Erwerbs ab. Da sich hier Gesetzesänderungen ausgewirkt haben und die genaue aktuelle Rechtslage vom Einzelfall abhängt, empfehlen wir, für eine verbindliche Einschätzung eine Anfrage über LawBridge zu stellen, damit ein vermittelter Anwalt die aktuell geltenden Regelungen für Ihren Erwerb bestätigt.

Grundsteuer und laufende Kosten

Eigentümer einer Immobilie in Tschechien unterliegen der laufenden Grundsteuerpflicht nach dem Gesetz über die Grundsteuer (Zákon č. 338/1992 Sb.). Die konkrete Höhe und die genauen Meldefristen hängen von Lage, Nutzungsart und Größe der Immobilie ab; da diese Parameter individuell zu ermitteln sind, sollte auch hier im Zweifel eine Anfrage über LawBridge gestellt werden, damit die für Ihre Immobilie geltenden Fristen und Beträge von einem Anwalt bestätigt werden.

Notar- und Verwaltungskosten

Neben etwaigen Steuern fallen beim Immobilienerwerb Kosten für die notarielle Beglaubigung sowie eine Verwaltungsgebühr für den Eintragungsantrag beim Katasteramt an. Marktübliche Angaben gehen von einer Notargebühr in Höhe von etwa 1,8 % des Kaufpreises aus; die genaue Höhe hängt jedoch vom Einzelfall und der beauftragten Notarin bzw. dem Notar ab und sollte vorab konkret erfragt werden.

Praktische Schritte beim Immobilienkauf/-verkauf

1. Eigentumsprüfung (Due Diligence): Vor Vertragsunterzeichnung sollte ein aktueller Grundbuchauszug eingeholt und geprüft werden, da der Grundbucheintrag – anders als etwa in Deutschland – keine absolute Vermutung der Richtigkeit begründet.
2. Vertragserstellung: Der Kaufvertrag ist schriftlich abzufassen; die Unterschriften sind notariell beglaubigen zu lassen.
3. Kaufpreissicherung: Zur Absicherung beider Parteien wird häufig eine notarielle oder anwaltliche Verwahrung des Kaufpreises vereinbart: der Notar nimmt das Geld dabei in notarielle Verwahrung und zahlt es erst an den Verkäufer aus, nachdem das Eigentum im Kataster eingetragen wurde; sollte die Eintragung scheitern, wird der Betrag sicher an den Käufer zurückerstattet, sodass die notarielle Verwahrung beiden Parteien Sicherheit bietet.
4. Antragstellung beim Kataster: Nach Vertragsunterzeichnung wird der Eintragungsantrag beim zuständigen Katasteramt eingereicht.
5. Abwicklung nach Eintragung: Erst nach rechtskräftiger Eintragung geht das Eigentum tatsächlich über und der Kaufpreis wird ausgezahlt.

Wann sollten Sie einen Anwalt einschalten?

Eine anwaltliche Begleitung ist insbesondere dann ratsam, wenn Sie als ausländische Käuferin oder ausländischer Käufer mit dem tschechischen Verfahren nicht vertraut sind, wenn Unklarheiten über die Eigentumskette oder bestehende Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte) bestehen, wenn eine grenzüberschreitende Finanzierung oder Erbschaft betroffen ist, oder wenn Fristen des Katasterverfahrens drohen zu verstreichen.

Auch bei Unsicherheiten zu Steuerpflichten oder zur Anwendbarkeit von Sonderregeln für landwirtschaftliche Flächen ist rechtlicher Rat sinnvoll. In all diesen Fällen empfiehlt es sich, über LawBridge eine Anfrage zu stellen, damit eine auf tschechisches Immobilienrecht spezialisierte Anwältin oder ein spezialisierter Anwalt Ihre individuelle Situation prüft.

Rechtlicher Hinweis (Disclaimer)

Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Er ersetzt keine individuelle Prüfung Ihres konkreten Sachverhalts durch eine qualifizierte Rechtsanwältin oder einen qualifizierten Rechtsanwalt. Rechtslage und Fristen können sich ändern und im Einzelfall abweichen. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir, eine Anfrage über LawBridge zu stellen, damit ein passender Anwalt oder eine passende Anwältin Sie individuell berät.