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Meine Wohnung hat einen Mangel – darf ich die Miete mindern und um wie viel?

In deiner Wohnung fällt die Heizung aus, an der Wand wächst Schimmel oder Wasser dringt ein, und der Vermieter tut nichts. Dann musst du nicht die volle Miete zahlen: Bei einem erheblichen Mangel ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, solange der Mangel besteht. Entscheidend ist, dass du den Mangel sofort meldest und nicht zu viel kürzt, denn ein zu hoher Abzug kann zu einem Mietrückstand und im schlimmsten Fall zur fristlosen Kündigung führen.

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Aktualisiert und geprüft:

Kurze Antwort

  1. Mangel sofort schriftlich anzeigen
  2. Miete angemessen mindern
  3. Im Zweifel unter Vorbehalt zahlen
  4. Keinen Rückstand riskieren

Bei einem erheblichen Mangel ist die Miete automatisch gemindert, solange er besteht. Zeige ihn dem Vermieter sofort an. Wer zu viel kürzt, riskiert die fristlose Kündigung. Am Ende kannst du deinen Fall über LawBridge schildern.

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Kurz beantwortet

Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?
Nein. Bei einem erheblichen Mangel ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, solange der Mangel besteht. Du musst den Mangel aber dem Vermieter melden.
Um wie viel Prozent darf ich die Miete mindern?
Einen festen Prozentsatz gibt es nicht. Die Miete ist angemessen herabgesetzt – je nachdem, wie stark und wie lange die Wohnung beeinträchtigt ist. Ist sie gar nicht nutzbar, entfällt die Miete ganz.
Wird von der Kaltmiete oder der Warmmiete gemindert?
Nach dem Bundesgerichtshof ist die Bruttomiete die Grundlage, also die Miete einschließlich aller Nebenkosten, egal ob als Pauschale oder Vorauszahlung.

Wann diese Situation auftritt

  • Die Heizung oder das Warmwasser fällt aus und wird nicht repariert
  • In der Wohnung bildet sich Schimmel oder Feuchtigkeit dringt ein
  • Fenster sind undicht, Wasser tropft durch die Decke oder ein Raum ist nicht nutzbar
  • Eine Baustelle oder Arbeiten im Haus verursachen erheblichen Lärm oder Schmutz
  • Der Vermieter reagiert nicht auf deine Meldung des Mangels

Welche Möglichkeiten Sie haben

Mangel anzeigen und Abhilfe verlangen

Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Melde den Mangel und setze ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung.

Miete mindern

Solange der Mangel besteht, zahlst du nur eine angemessen herabgesetzte Miete. Wie hoch die Minderung sein darf, hängt vom Einzelfall ab: davon, wie stark und wie lange die Nutzung beeinträchtigt ist.

Unter Vorbehalt voll zahlen

Bist du unsicher, ob oder wie viel du mindern darfst, zahle die volle Miete und erkläre schriftlich, dass du sie nur unter Vorbehalt zahlst. Nach dem Bundesgerichtshof kannst du so deine Rechte gerichtlich klären lassen, ohne eine fristlose Kündigung zu riskieren.

Schadensersatz oder Selbstbeseitigung

Ist der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, kannst du zusätzlich Schadensersatz verlangen oder den Mangel selbst beseitigen lassen und die nötigen Kosten ersetzt verlangen.

Empfohlenes Vorgehen Schritt für Schritt

  1. 1.

    Mangel dokumentieren

    Mache Fotos und Videos mit Datum, miss bei Kälte die Raumtemperatur, führe ein Protokoll über Lärm oder Ausfälle und notiere Zeugen.

  2. 2.

    Mangel sofort anzeigen

    Melde den Mangel unverzüglich dem Vermieter oder der Hausverwaltung, am besten schriftlich und nachweisbar. Beschreibe genau, was wo seit wann nicht funktioniert, und setze eine Frist zur Beseitigung.

  3. 3.

    Ursache bedenken

    Bei Schimmel wird oft gestritten, ob Bausubstanz oder Heizen und Lüften schuld sind. Ein Irrtum über die Ursache schützt dich nicht vor den Folgen eines Mietrückstands.

  4. 4.

    Höhe vorsichtig festlegen

    Orientiere die Minderung an der tatsächlichen Beeinträchtigung und an der Bruttomiete. Im Zweifel lieber weniger kürzen oder unter Vorbehalt voll zahlen.

  5. 5.

    Minderung schriftlich erklären

    Teile dem Vermieter mit, ab wann und in welcher Höhe du wegen welchen Mangels weniger zahlst. Endet der Mangel, zahlst du wieder die volle Miete.

Welche Unterlagen Sie vorbereiten sollten

  • Mietvertrag und Übergabeprotokoll
  • Fotos und Videos des Mangels mit Datum
  • Mängelanzeige an den Vermieter und Nachweis des Zugangs
  • Antworten des Vermieters oder der Hausverwaltung
  • Protokoll über Temperatur, Lärm oder Ausfallzeiten
  • Kontoauszüge über die gezahlte Miete
  • Gutachten oder Berichte von Handwerkern, falls vorhanden

Häufige Fehler

  • Die Miete mindern, ohne den Mangel vorher dem Vermieter gemeldet zu haben
  • Zu stark kürzen, ohne die tatsächliche Beeinträchtigung abzuwägen
  • Die Miete wegen eines Mangels mindern, den du schon bei Vertragsschluss kanntest
  • Die Wohnung trotz bekanntem Mangel ohne Vorbehalt übernehmen
  • Bei Schimmel mindern, obwohl die Ursache unklar ist, statt unter Vorbehalt zu zahlen
  • Nach Beseitigung des Mangels weiter weniger Miete zahlen

Risiken und wichtige Fristen

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Wer zu viel mindert, gerät in Rückstand. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn du für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete im Rückstand bist oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten.

Irrtum schützt nicht

Nach dem Bundesgerichtshof kann der Vermieter auch dann kündigen, wenn der Mieter sich nur fahrlässig über die Ursache des Mangels geirrt hat.

Nachzahlung nach der Kündigung

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig bezahlt wird – aber nicht, wenn das in den letzten zwei Jahren schon einmal so war.

Bekannte Mängel und Modernisierung

Kanntest du den Mangel bei Vertragsschluss oder hast du die Wohnung in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalt übernommen, kannst du nicht mindern. Bei einer energetischen Modernisierung bleibt eine Beeinträchtigung drei Monate lang außer Betracht.

Wann es sinnvoll ist, einen Anwalt zu kontaktieren

Eine Minderung lohnt eine Einschätzung, bevor du kürzt – besonders bei Schimmel mit unklarer Ursache, bei einem länger andauernden Mangel, wenn der Vermieter die Minderung bestreitet oder wenn du bereits eine Mahnung oder Kündigung bekommen hast. Ein Anwalt für Mietrecht kann einschätzen, welche Minderung in deinem Fall vertretbar ist, die Mängelanzeige und die Erklärung mit dir formulieren und dich gegen eine Kündigung verteidigen. Über LawBridge, die Suchmaschine für Rechtsfragen, findest du einen Anwalt und kannst ihm eine Anfrage schicken – die anwaltliche Beratung selbst ist immer eine bezahlte Leistung.

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Häufig gestellte Fragen

Ab wann darf ich mindern?

Ab dem Zeitpunkt, in dem der Mangel die Nutzung beeinträchtigt. Hast du den Mangel nicht gemeldet, kannst du für die Zeit, in der der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte, nicht mindern.

Kann mir der Vermieter kündigen, wenn ich mindere?

Eine berechtigte Minderung ist kein Rückstand. Kürzt du aber zu viel, kann ein Zahlungsrückstand entstehen, der eine fristlose Kündigung erlaubt – auch wenn du dich nur über die Ursache des Mangels geirrt hast.

Was bedeutet Zahlung unter Vorbehalt?

Du zahlst die volle Miete, erklärst aber schriftlich, dass du sie wegen des Mangels nur unter Vorbehalt zahlst. So kannst du nach dem Bundesgerichtshof deine Rechte später gerichtlich klären lassen, ohne eine fristlose Kündigung zu riskieren.

Kann der Mietvertrag die Mietminderung ausschließen?

Bei Wohnraum nicht: Eine Vereinbarung, die die Minderung zum Nachteil des Mieters ausschließt oder einschränkt, ist unwirksam.

Geprüfte Quellen

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