Jak eksmitować niepłacącego najemcę w Czechach?

Prawo czeskie daje od 2026 roku dwie szybsze drogi do eksmisji najemcy, który nie płaci czynszu i po zakończeniu najmu się nie wyprowadził.

Ten tekst jest dla właściciela mieszkania lub domu w Czechach, często cudzoziemca, którego najemca przestał płacić. Nie chodzi w nim o to, czym jest najem, lecz o to, jak rozwiązać sytuację i co ją przyspiesza. Punkt wyjścia: najemca nie płaci, najem został prawidłowo zakończony, a najemca mimo to się nie wyprowadził.

Droga A: nakaz opróżnienia lokalu według § 175a o.s.ř.

Nakaz opróżnienia (rozkaz k vyklizení) to nowość: wprowadziła go ustawa zákon č. 176/2025 Sb., ogłoszona 16. 6. 2025 i obowiązująca od 1. 1. 2026, przyjęta w związku z ustawą o wsparciu mieszkalnictwa (§ 175a o.s.ř.).

Działa podobnie jak nakaz zapłaty: to uproszczone postępowanie sądowe bez rozprawy, w którym sąd rozstrzyga na podstawie dokumentów pisemnych (§ 175a o.s.ř.).

Wynajmujący musi wykazać trzy rzeczy: prawo własności nieruchomości, zakończenie stosunku najmu oraz pisemne wezwanie do opróżnienia lokalu doręczone najemcy w sposób udowodniony co najmniej 14 dni przed złożeniem wniosku (§ 175a o.s.ř.).

Najemca pozostaje chroniony. Nakazu nie można wydać, dopóki biegnie dwumiesięczny termin na złożenie wniosku o zbadanie zasadności wypowiedzenia, ani dopóki o takim wniosku nie rozstrzygnięto prawomocnie. Od nakazu najemca może wnieść sprzeciw w ciągu 15 dni od doręczenia; sprzeciw uchyla nakaz, a postępowanie toczy się dalej zwykłym trybem z rozprawą i postępowaniem dowodowym (§ 175a o.s.ř.). To trwa wtedy miesiące.

Jeśli najemca nie wniesie sprzeciwu i nie opróżni lokalu, nakaz staje się wykonalnym tytułem egzekucyjnym. Komornik (exekutor) musi zawiadomić o terminie eksmisji 15 dni wcześniej; w trakcie egzekucji z lokalu usuwa się wszystkie osoby i wszystkie rzeczy ruchome.

Droga B: akt notarialny z poddaniem się egzekucji według § 71b

Akt notarialny z poddaniem się egzekucji pozwala całkowicie pominąć postępowanie rozpoznawcze przed sądem: jeśli najemca nie wykona obowiązku, akt staje się tytułem egzekucyjnym, a wynajmujący składa wniosek egzekucyjny bezpośrednio u komornika (§ 71b notářského řádu).

Wielka izba czeskiego Sądu Najwyższego w postanowieniu 31 Cdo 225/2024 z 10. 4. 2024 odstąpiła od wcześniejszego orzecznictwa i potwierdziła, że taki akt notarialny jest tytułem egzekucyjnym do opróżnienia nieruchomości.

Obowiązuje to tylko pod dwoma warunkami: w chwili sporządzenia aktu musi już istnieć umowa najmu (lub inny stosunek zobowiązaniowy), a najemca musi się w akcie zobowiązać do opróżnienia nieruchomości w określonym terminie. Obowiązku opróżnienia opartego wyłącznie na ochronie prawa własności nie da się uregulować na podstawie § 71b notářského řádu.

Którą drogę wybrać?

Akt notarialny sporządza się przed problemem, a nie po nim. Kto zadbał o niego przy zawieraniu umowy najmu, może po upływie terminu od razu kierować sprawę do komornika (§ 71b notářského řádu, 31 Cdo 225/2024). Kto go nie ma, korzysta z nakazu opróżnienia według § 175a o.s.ř.

Czego nie da się pominąć

Żadna z dróg nie zastępuje prawidłowego zakończenia najmu, pisemnego wezwania ani terminów, które najemca ma na obronę (§ 175a o.s.ř.). Eksmisji z dnia na dzień nie ma.

Uwaga na starsze źródła

Starsze artykuły fachowe sprzed 10. 4. 2024 opisują w sprawie aktu notarialnego nieaktualny stan prawny. Rozstrzygające jest dziś postanowienie 31 Cdo 225/2024.

FAQ

Czy mogę od razu wyrzucić najemcę, który nie płaci?

Nie. Najpierw najem musi się prawidłowo zakończyć, trzeba wysłać pisemne wezwanie, a najemca ma terminy na obronę, na przykład 15 dni na sprzeciw od nakazu opróżnienia (§ 175a o.s.ř.).

Czym jest nakaz opróżnienia lokalu i od kiedy obowiązuje?

To uproszczone postępowanie bez rozprawy według § 175a o.s.ř., wprowadzone ustawą zákon č. 176/2025 Sb. i obowiązujące od 1. 1. 2026.

Czy akt notarialny pomaga przy eksmisji?

Tak. Według postanowienia 31 Cdo 225/2024 akt notarialny z poddaniem się egzekucji jest tytułem egzekucyjnym do opróżnienia nieruchomości, jeśli sporządzono go, gdy umowa najmu już istniała (§ 71b notářského řádu).

Czy mogę sporządzić akt notarialny teraz, gdy najemca już nie płaci?

Akt sporządza się przed problemem: najemca musi się w nim zobowiązać do opróżnienia nieruchomości w określonym terminie (§ 71b notářského řádu). Bez niego pozostaje nakaz opróżnienia.

Co się stanie, jeśli najemca wniesie sprzeciw?

Nakaz zostaje uchylony, a sprawa toczy się zwykłym trybem z rozprawą i dowodami (§ 175a o.s.ř.); trzeba wtedy liczyć się z miesiącami.

Ten tekst jest ogólną informacją o prawie czeskim, a nie poradą prawną; w swojej sprawie skontaktuj się z adwokatem uprawnionym do praktyki w Czechach.