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Kurze Antwort
Immobilien im Ausland als Teil eines Nachlasses unterliegen grundsätzlich weiterhin demselben einheitlichen Erbrecht nach der EU-Erbrechtsverordnung (650/2012) — meist dem Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers — und nicht automatisch dem Recht des Ortes, an dem sie sich befinden. Die Eintragung der geerbten Immobilie erfordert dennoch das Grundbuchverfahren des jeweiligen Landes, getrennt von der Frage des anwendbaren Erbrechts.
Wichtige Fakten
- Rechtsrahmen
- EU-Erbrechtsverordnung (EU) 650/2012 — grundsätzlich ein Recht für den gesamten Nachlass
- Was weiterhin je nach Land variiert
- Das örtliche Grundbuch-/Eintragungsverfahren für die ausländische Immobilie selbst
- Wer betroffen ist
- Erben, deren Erbschaft Immobilien in einem anderen EU-Land umfasst
- Üblicher erster Schritt
- Klären, welches Erbrecht für den gesamten Nachlass gilt
Ihre Optionen
Verlassen Sie sich für die rechtliche Behandlung der Immobilie auf das einheitliche Erbrecht
Grundsätzlich gilt für die Immobilie dasselbe Erbrecht wie für den übrigen Nachlass, nicht ein gesondertes Recht nach ihrem Standort.
Nutzen Sie ein Europäisches Nachlasszeugnis für das Grundbuch
Erleichtert den Nachweis der Erbenstellung bei der Eintragung der Immobilie im ausländischen Grundbuch.
Ziehen Sie örtliche Vertretung für die Eintragung selbst hinzu
Die Eintragung der Immobilie folgt dem Verfahren des jeweiligen Landes, unabhängig davon, welches Erbrecht gilt.
Empfohlene Schritte
- 1
Klären Sie das anwendbare Erbrecht für den gesamten Nachlass
Bestimmt, wer die Immobilie erbt und in welchem Anteil, grundsätzlich unabhängig von ihrem Standort.
- 2
Ermitteln Sie die konkreten Anforderungen des ausländischen Grundbuchs
Eintragungsverfahren, erforderliche Unterlagen und etwaige örtliche Steuern unterscheiden sich je nach Land.
- 3
Beantragen Sie bei Bedarf ein Europäisches Nachlasszeugnis
Bietet einen Standardnachweis der Erbenstellung für das ausländische Grundbuch.
- 4
Schließen Sie das örtliche Eintragungsverfahren ab
Aktualisierung des Grundbuchs, um den/die Erben als neue(n) Eigentümer auszuweisen.
- 5
Holen Sie länderspezifische Rechtsberatung ein
Örtliche Immobilien-/Steuerregeln greifen mit dem Erbrecht auf eine Weise ineinander, die zu prüfen sich lohnt, bevor man von einer einfachen Übertragung ausgeht.
Mögliche benötigte Dokumente
- Sterbeurkunde
- Europäisches Nachlasszeugnis oder das entsprechende nationale Äquivalent
- Eigentumsnachweis für die ausländische Immobilie
- Identitätsdokumente der Erben
- Beglaubigte Übersetzungen der Unterlagen, falls erforderlich
Häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt
- Annehmen, die Immobilie unterliege automatisch dem Recht des Landes, in dem sie liegt
- Keine Zeit für das örtliche Grundbuchverfahren neben dem Nachlassverfahren einplanen
- Ausländische Grundsteuer oder Eintragungsgebühren übersehen
- Kein Europäisches Nachlasszeugnis beschaffen, bevor man sich an das ausländische Grundbuch wendet
Risiken & Fristen
Eintragungsfristen unterscheiden sich je nach Land
Erfordert rechtliche Überprüfung für das jeweilige Land — die für die Eintragung geerbter Immobilien vorgesehene (oder erwartete) Zeit unterscheidet sich zwischen den EU-Mitgliedstaaten.
Örtliche Grundsteuer/Erbschaftsteuer kann unabhängig vom Erbrecht anfallen
Erfordert rechtliche Überprüfung für das jeweilige Land — ein Land kann dort belegenes Vermögen weiterhin besteuern, auch wenn sein Erbrecht die Erbschaft selbst nicht regelt.
Geschätzte Kosten
- Europäisches Nachlasszeugnis: Erfordert rechtliche Überprüfung — abhängig vom Land
- Örtliche Grundbuchgebühren: Erfordert rechtliche Überprüfung — abhängig vom Land
- Erstberatung mit einem Anwalt: Variiert je nach Anwalt und Land — fragen Sie vorab nach einem Kostenvoranschlag
Wann Sie einen Anwalt kontaktieren sollten
- Der Nachlass umfasst Immobilien in mehr als einem Land
- Sie sind unsicher, welches Erbrecht für den gesamten Nachlass gilt
- Das ausländische Grundbuch hat spezielle Anforderungen, die Sie nicht verstehen
- Es könnten örtliche Grundsteuer- oder Erbschaftsteuerfolgen bestehen
Häufig gestellte Fragen
Nicht automatisch — nach der EU-Erbrechtsverordnung gilt für die Immobilie grundsätzlich dasselbe Erbrecht wie für den übrigen Nachlass, meist basierend auf dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers.
Ja — selbst wenn die Frage des anwendbaren Erbrechts geklärt ist, erfordert die Eintragung der Immobilie auf den Erben in der Regel das Grundbuchverfahren des jeweiligen Landes.
Möglicherweise — örtliche Grundsteuer oder Erbschaftsteuer kann je nach Lage der Immobilie anfallen, unabhängig davon, welches Erbrecht für die Erbschaft selbst gilt. Hierzu ist länderspezifische Beratung nötig.
Nein. LawBridge ist eine Plattform, die Sie mit unabhängigen Anwälten verbindet — sie erbringt selbst keine Rechtsberatung oder Rechtsdienstleistungen.
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