Expulser un locataire impayé en Tchéquie ?

En droit tchèque, deux voies plus rapides existent depuis 2026 pour expulser un locataire qui ne paie plus et reste après la fin du bail.

Ce texte s'adresse au propriétaire d'un logement en Tchéquie, souvent étranger, dont le locataire a cessé de payer. Il ne s'agit pas d'expliquer ce qu'est un bail, mais de résoudre la situation et de voir ce qui l'accélère. Point de départ : le locataire ne paie pas, le bail a été régulièrement résilié et le locataire n'a pourtant pas quitté les lieux.

Voie A : l'ordonnance d'évacuation selon le § 175a o.s.ř.

L'ordonnance d'évacuation (rozkaz k vyklizení) est nouvelle : introduite par la loi zákon č. 176/2025 Sb., publiée le 16. 6. 2025 et en vigueur depuis le 1. 1. 2026, elle a été adoptée avec la loi sur l'aide au logement (§ 175a o.s.ř.).

Elle fonctionne comme une injonction de payer : une procédure judiciaire simplifiée, sans audience, où le tribunal statue sur pièces (§ 175a o.s.ř.).

Le bailleur doit prouver trois choses : sa propriété du bien, la fin du bail, et une mise en demeure écrite de quitter les lieux, remise au locataire de manière prouvable au moins 14 jours avant la demande (§ 175a o.s.ř.).

Le locataire reste protégé. L'ordonnance ne peut pas être rendue tant que court le délai de deux mois pour demander le contrôle du bien-fondé du congé, ni tant qu'une telle demande n'a pas été définitivement tranchée. Le locataire peut former opposition dans les 15 jours suivant la notification ; l'opposition annule l'ordonnance et la procédure se poursuit normalement, avec audience et administration de la preuve (§ 175a o.s.ř.). Cela prend alors des mois.

Si le locataire ne forme pas opposition et ne part pas, l'ordonnance devient un titre exécutoire. L'huissier (exekutor) doit annoncer la date de l'évacuation 15 jours à l'avance ; lors de l'exécution, toutes les personnes sont expulsées et tous les biens meubles sont enlevés.

Voie B : l'acte notarié avec consentement à l'exécution selon le § 71b

Un acte notarié avec consentement à l'exécution permet de sauter entièrement la procédure judiciaire au fond : si le locataire ne s'exécute pas, l'acte devient un titre exécutoire et le bailleur dépose directement une demande d'exécution auprès de l'huissier (§ 71b notářského řádu).

La grande chambre de la Cour suprême tchèque, par sa décision 31 Cdo 225/2024 du 10. 4. 2024, a abandonné sa jurisprudence antérieure et confirmé qu'un tel acte notarié constitue un titre exécutoire pour l'évacuation d'un bien immobilier.

Cela ne vaut qu'à deux conditions : un bail (ou une autre obligation contractuelle) doit exister au moment où l'accord est signé, et le locataire doit s'engager dans l'acte à quitter le bien dans un délai déterminé. Une obligation de quitter les lieux fondée uniquement sur la protection de la propriété ne peut pas être réglée par le § 71b notářského řádu.

Quelle voie choisir ?

L'acte notarié se signe avant le problème, pas après. Celui qui l'a prévu lors de la signature du bail peut, une fois le délai expiré, saisir directement l'huissier (§ 71b notářského řádu, 31 Cdo 225/2024). Sans acte notarié, on utilise l'ordonnance d'évacuation du § 175a o.s.ř.

Ce qu'aucune voie ne permet d'éviter

Aucune des deux voies ne remplace la résiliation régulière du bail, la mise en demeure écrite ni les délais dont le locataire dispose pour se défendre (§ 175a o.s.ř.). Une expulsion du jour au lendemain n'existe pas.

Attention aux sources anciennes

Les articles spécialisés antérieurs au 10. 4. 2024 décrivent encore, au sujet de l'acte notarié, un état du droit dépassé. C'est aujourd'hui la décision 31 Cdo 225/2024 qui fait foi.

FAQ

Puis-je expulser tout de suite un locataire qui ne paie pas ?

Non. Le bail doit d'abord prendre fin régulièrement, vous devez envoyer une mise en demeure écrite, et le locataire dispose de délais pour se défendre, par exemple 15 jours pour former opposition à l'ordonnance d'évacuation (§ 175a o.s.ř.).

Qu'est-ce que l'ordonnance d'évacuation et depuis quand existe-t-elle ?

Une procédure simplifiée sans audience selon le § 175a o.s.ř., introduite par la loi zákon č. 176/2025 Sb. et en vigueur depuis le 1. 1. 2026.

Un acte notarié permet-il aussi d'expulser ?

Oui. Selon la décision 31 Cdo 225/2024, l'acte notarié avec consentement à l'exécution est un titre exécutoire pour l'évacuation, s'il a été signé alors que le bail existait déjà (§ 71b notářského řádu).

Puis-je encore faire établir un acte notarié maintenant ?

Il se signe avant le problème : le locataire doit s'y engager à quitter le bien dans un délai déterminé (§ 71b notářského řádu). Sans lui, il reste l'ordonnance d'évacuation.

Que se passe-t-il si le locataire forme opposition ?

L'ordonnance est annulée et l'affaire se poursuit selon la procédure ordinaire, avec audience et preuves (§ 175a o.s.ř.) ; comptez alors en mois.

Ce texte est une information générale sur le droit tchèque et non un conseil juridique ; pour votre situation, adressez-vous à un avocat inscrit en République tchèque.