Come sfrattare un inquilino moroso in Cechia?

Secondo il diritto ceco, dal 2026 esistono due vie più rapide per liberare un immobile dall'inquilino che non paga e resta dopo la fine della locazione.

Questo testo è per il proprietario di un immobile in Repubblica Ceca, spesso straniero, il cui inquilino ha smesso di pagare. Non spiega che cosa sia una locazione, ma come risolvere la situazione e che cosa la accelera. Punto di partenza: l'inquilino non paga, la locazione è stata regolarmente cessata e l'inquilino non ha comunque lasciato l'immobile.

Via A: l'ordine di rilascio secondo il § 175a o.s.ř.

L'ordine di rilascio (rozkaz k vyklizení) è una novità: introdotto dalla legge zákon č. 176/2025 Sb., pubblicata il 16. 6. 2025 e in vigore dal 1. 1. 2026, è stato adottato insieme alla legge sul sostegno all'abitazione (§ 175a o.s.ř.).

Funziona in modo simile a un decreto ingiuntivo: un procedimento giudiziario semplificato senza udienza, in cui il tribunale decide sulla base dei documenti scritti (§ 175a o.s.ř.).

Il locatore deve dimostrare tre cose: la proprietà dell'immobile, la cessazione del rapporto di locazione e una diffida scritta al rilascio consegnata all'inquilino in modo dimostrabile almeno 14 giorni prima della domanda (§ 175a o.s.ř.).

L'inquilino resta tutelato. L'ordine non può essere emesso finché decorre il termine di due mesi per chiedere il riesame della fondatezza della disdetta, né finché su tale domanda non sia stato deciso in via definitiva. Contro l'ordine l'inquilino può proporre opposizione entro 15 giorni dalla notifica; l'opposizione annulla l'ordine e il procedimento prosegue in via ordinaria, con udienza e istruttoria (§ 175a o.s.ř.). In quel caso servono mesi.

Se l'inquilino non propone opposizione e non lascia l'immobile, l'ordine diventa un titolo esecutivo. L'ufficiale giudiziario (exekutor) deve comunicare la data del rilascio con 15 giorni di anticipo; durante l'esecuzione vengono allontanate tutte le persone e rimossi tutti i beni mobili.

Via B: l'atto notarile con consenso all'esecutività secondo il § 71b

Un atto notarile con consenso all'esecutività permette di saltare del tutto il giudizio di cognizione: se l'inquilino non adempie, l'atto diventa titolo esecutivo e il locatore presenta direttamente la domanda di esecuzione all'ufficiale giudiziario (§ 71b notářského řádu).

La grande sezione della Corte suprema ceca, con la decisione 31 Cdo 225/2024 del 10. 4. 2024, ha abbandonato il proprio orientamento precedente e confermato che un tale atto notarile costituisce titolo esecutivo per il rilascio di un immobile.

Vale solo a due condizioni: al momento della firma dell'accordo deve già esistere un contratto di locazione (o un altro rapporto obbligatorio) e l'inquilino deve impegnarsi nell'atto a liberare l'immobile entro un termine determinato. Un obbligo di rilascio fondato solo sulla tutela della proprietà non si può regolare con il § 71b notářského řádu.

Quale via scegliere?

L'atto notarile si firma prima del problema, non dopo. Chi lo ha previsto alla firma del contratto può, scaduto il termine, rivolgersi direttamente all'ufficiale giudiziario (§ 71b notářského řádu, 31 Cdo 225/2024). Chi non lo ha usa l'ordine di rilascio del § 175a o.s.ř.

Che cosa non si può saltare

Nessuna delle due vie sostituisce la regolare cessazione della locazione, la diffida scritta o i termini di cui l'inquilino dispone per difendersi (§ 175a o.s.ř.). Uno sfratto da un giorno all'altro non esiste.

Attenzione alle fonti più vecchie

Gli articoli specialistici precedenti al 10. 4. 2024 riportano ancora, sull'atto notarile, una situazione giuridica superata. Oggi fa fede la decisione 31 Cdo 225/2024.

FAQ

Posso mandare via subito un inquilino che non paga?

No. Prima la locazione deve cessare regolarmente, va inviata una diffida scritta e l'inquilino ha dei termini per difendersi, ad esempio 15 giorni per l'opposizione all'ordine di rilascio (§ 175a o.s.ř.).

Che cos'è l'ordine di rilascio e da quando esiste?

Un procedimento semplificato senza udienza secondo il § 175a o.s.ř., introdotto dalla legge zákon č. 176/2025 Sb. e in vigore dal 1. 1. 2026.

L'atto notarile serve anche per lo sfratto?

Sì. Secondo la decisione 31 Cdo 225/2024, l'atto notarile con consenso all'esecutività è titolo esecutivo per il rilascio, se è stato firmato quando il contratto di locazione esisteva già (§ 71b notářského řádu).

Posso fare l'atto notarile adesso che l'inquilino non paga più?

Si firma prima del problema: l'inquilino deve impegnarsi a liberare l'immobile entro un termine determinato (§ 71b notářského řádu). Senza di esso resta l'ordine di rilascio.

Che cosa succede se l'inquilino propone opposizione?

L'ordine viene annullato e la causa prosegue in via ordinaria, con udienza e prove (§ 175a o.s.ř.); in quel caso servono mesi.

Questo testo è un'informazione generale sul diritto ceco e non una consulenza legale; per il tuo caso rivolgiti a un avvocato abilitato nella Repubblica Ceca.