Praktický právní průvodce

Prodej nemovitosti v ČR cizinci — právní aspekty

Cizí státní příslušnost kupujícího dnes obecně nebrání koupi nemovitosti v ČR, prodávající by ale měl věnovat zvýšenou pozornost správnému sepsání kupní smlouvy, ověření totožnosti a případným daňovým souvislostem na straně kupujícího.

Popište svůj případ

Stručná odpověď

Nabývání nemovitostí v ČR cizinci dnes v naprosté většině případů nepodléhá zvláštnímu povolení — kupní smlouva se řídí obecnou úpravou občanského zákoníku stejně jako u českého kupujícího. Prodávající by měl dbát na řádné ověření totožnosti kupujícího (u zahraničních dokladů může být složitější), správné vyplnění návrhu na vklad do katastru nemovitostí, a zvážit, zda kupující bude platbu realizovat ze zahraničí (s ohledem na kontrolu proti praní špinavých peněz u realitních zprostředkovatelů a notářů). Konkrétní nastavení smlouvy, zejména platebních podmínek a úschovy kupní ceny, doporučujeme probrat s advokátem, kterého lze najít přes LawBridge.

Kdy tato situace vzniká

Český vlastník prodává byt nebo dům zahraničnímu zájemci.
Kupující platí ze zahraničního bankovního účtu a prodávající řeší bezpečnost platby.
Kupující nemá české rodné číslo a řeší se identifikace pro katastr nemovitostí.

Jaké máte možnosti

Sjednat notářskou nebo advokátní úschovu kupní ceny pro bezpečnost obou stran.

Nechat si prověřit doklady totožnosti zahraničního kupujícího.

Nechat si smlouvu sepsat advokátem se zkušeností s přeshraničními transakcemi.

Doporučený postup krok za krokem

1.
Sepsat kupní smlouvu s jasně definovanými platebními podmínkami.
Sepsat kupní smlouvu s jasně definovanými platebními podmínkami.
2.
Sjednat úschovu kupní ceny u notáře, advokáta nebo banky.
Sjednat úschovu kupní ceny u notáře, advokáta nebo banky.
3.
Podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
4.
Po zápisu vlastnického práva uvolnit kupní cenu ze schovatelské smlouvy.
Po zápisu vlastnického práva uvolnit kupní cenu ze schovatelské smlouvy.

Jaké dokumenty si připravit

Kupní smlouva
Doklad totožnosti kupujícího (cestovní pas)
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Schovatelská smlouva (notářská/advokátní úschova)

Časté chyby

Přijetí platby předem bez zajištění úschovy nebo jiné formy jistoty.
Podcenění ověření totožnosti u zahraničního kupujícího.

Rizika a důležité lhůty

Katastrální úřad má na zápis vkladu zákonnou lhůtu, v jednoduchých případech obvykle v řádu týdnů, ale řízení může trvat i déle podle vytíženosti katastru.

Vklad vlastnického práva nastává až zápisem do katastru, ne podpisem smlouvy — do té doby prodávající zůstává vlastníkem.

Kdy je vhodné obrátit se na advokáta

Advokáta je vhodné zapojit už při sjednávání kupní smlouvy a úschovy kupní ceny, zejména jde-li o platbu ze zahraničí nebo o vyšší částku.

Časté dotazy

Musí mít zahraniční kupující v ČR trvalý pobyt?

Ne, pro koupi nemovitosti není pobyt v ČR podmínkou.

Je bezpečné přijmout platbu přímo na účet před zápisem do katastru?

Doporučuje se raději využít úschovu kupní ceny u notáře, advokáta nebo banky, aby byly chráněny obě strany.