Jak vystěhovat nájemníka, který neplatí a po skončení nájmu se neodstěhoval?

Stručná odpověď

Pokud máte notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, sepsaný v době, kdy nájemní smlouva už existovala, můžete podat exekuční návrh rovnou (§ 71b notářského řádu, 31 Cdo 225/2024). Pokud ho nemáte, podejte po písemné výzvě doručené nejméně 14 dní předem návrh na rozkaz k vyklizení (§ 175a o.s.ř.).

Kdy tato situace vzniká

• •Nájemník přestal platit nájemné a nájem byl řádně ukončen, ale nájemník byt nebo dům nevyklidil.
• •Pronajímatel je vlastníkem nemovitosti v České republice, často cizinec, který nemovitost spravuje na dálku.
• •Nájemní smlouva buď obsahuje notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, nebo na něj při jejím uzavření nikdo nepomyslel.

Jaké máte možnosti

Doporučený postup krok za krokem

1. 1.

   Ověřte, že nájem skutečně skončil

   Obě cesty předpokládají, že nájemní vztah řádně skončil; to je jedna ze skutečností, které musíte u rozkazu k vyklizení prokázat (§ 175a o.s.ř.).

2. 2.

   Zjistěte, zda máte notářský zápis

   Pokud máte notářský zápis se svolením k vykonatelnosti sepsaný v době, kdy nájemní smlouva existovala, a nájemce se v něm zavázal vyklidit nemovitost v určité lhůtě, můžete po marném uplynutí lhůty podat exekuční návrh přímo u soudního exekutora (§ 71b notářského řádu, 31 Cdo 225/2024).

3. 3.

   Pošlete písemnou výzvu k vyklizení

   Bez notářského zápisu doručte nájemníkovi písemnou výzvu k vyklizení tak, abyste doručení dokázali prokázat, a to nejméně 14 dní před podáním návrhu na rozkaz k vyklizení (§ 175a o.s.ř.).

4. 4.

   Počkejte na lhůtu k přezkumu výpovědi

   Rozkaz k vyklizení nelze vydat, dokud běží dvouměsíční lhůta pro podání návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi, ani dokud o takovém návrhu nebylo pravomocně rozhodnuto (§ 175a o.s.ř.).

5. 5.

   Podejte návrh na rozkaz k vyklizení

   Soud rozhoduje na základě písemných podkladů bez ústního jednání (§ 175a o.s.ř.). Přiložte doklad o vlastnictví, o skončení nájmu a o doručení výzvy.

6. 6.

   Odpor, nebo výkon rozhodnutí

   Nájemník může do 15 dnů od doručení rozkazu podat odpor; tím se rozkaz ruší a řízení pokračuje standardně s jednáním a dokazováním. Pokud odpor nepodá a nevyklidí, stává se rozkaz vykonatelným exekučním titulem a exekutor oznámí termín vyklizení 15 dní předem (§ 175a o.s.ř.).

Jaké dokumenty si připravit

• •Doklad o vlastnickém právu k nemovitosti
• •Nájemní smlouva
• •Doklad o skončení nájemního vztahu
• •Písemná výzva k vyklizení a doklad o jejím prokazatelném doručení
• •Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, pokud byl sepsán

Časté chyby

• •Podat návrh na rozkaz k vyklizení dříve než 14 dní po doručení písemné výzvy (§ 175a o.s.ř.).
• •Poslat výzvu tak, že její doručení nelze prokázat.
• •Podat návrh, zatímco ještě běží dvouměsíční lhůta pro návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi (§ 175a o.s.ř.).
• •Spoléhat na notářský zápis, který byl sepsán bez existující nájemní smlouvy, nebo na povinnost vyklidit založenou jen na ochraně vlastnického práva; takovou povinnost podle § 71b notářského řádu řešit nelze.
• •Řídit se staršími články z doby před 10. 4. 2024: rozhodující je dnes usnesení 31 Cdo 225/2024.
• •Počítat s tím, že nájemník bude vystěhován ze dne na den.

Rizika a důležité lhůty

Kdy je vhodné obrátit se na advokáta

Advokáta má smysl oslovit hned, když nájemník přestane platit: pomůže ověřit, že nájem skončil řádně, připraví písemnou výzvu s prokazatelným doručením a návrh na rozkaz k vyklizení (§ 175a o.s.ř.), nebo posoudí, zda váš notářský zápis splňuje podmínky § 71b notářského řádu. Pokud teprve nájemní smlouvu uzavíráte, je to nejlepší chvíle domluvit notářský zápis se svolením k vykonatelnosti.

Časté dotazy