Praktický právní průvodce

Předkupní právo spoluvlastníka

Obecné předkupní právo všech spoluvlastníků k podílu na nemovitosti bylo v minulosti zúženo — dnes platí především pro spoluvlastnictví vzniklé pořízením pro případ smrti (např. děděním), a to jen po omezenou dobu; mimo tento případ záleží především na tom, co si spoluvlastníci sami případně sjednali.

Popište svůj případ

Stručná odpověď

Nabylo-li se spoluvlastnictví nemovitosti pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci neměli možnost svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, mají po zákonem stanovenou dobu od vzniku spoluvlastnictví předkupní právo k podílu, který chce jiný spoluvlastník převést. Mimo tento případ obecné zákonné předkupní právo mezi spoluvlastníky dnes neplatí a spoluvlastníci si je mohou (ale nemusí) sjednat smlouvou.

Kdy tato situace vzniká

Jeden ze spoluvlastníků nemovitosti chce svůj podíl prodat třetí osobě
Spoluvlastnictví vzniklo nedávno děděním po společném příbuzném
Spoluvlastníci zvažují, zda si předkupní právo mezi sebou smluvně sjednat

Jaké máte možnosti

Nabídnout podíl nejprve ostatním spoluvlastníkům

Nutné tam, kde zákonné nebo smluvní předkupní právo platí — jinak převod na třetí osobu může předkupní právo porušit.

Sjednat předkupní právo smlouvou mezi spoluvlastníky

Vhodné, pokud spoluvlastníci chtějí mít kontrolu nad tím, kdo se stane spoluvlastníkem, i mimo zákonem vymezený případ.

Ověřit, zda zákonné předkupní právo v konkrétním případě vůbec platí

Relevantní zejména u spoluvlastnictví vzniklého jinak než děděním, kde zákonné předkupní právo obecně nemusí platit.

Doporučený postup krok za krokem

1.
Zjištění způsobu a doby vzniku spoluvlastnictví
Rozhoduje, zda se uplatní zákonné předkupní právo, a pokud ano, jak dlouho.
2.
Nabídka podílu ostatním spoluvlastníkům
Za stejných podmínek, za jakých má být podíl převeden třetí osobě.
3.
Vyjádření spoluvlastníků
Spoluvlastníci ve stanovené lhůtě podíl buď koupí, nebo předkupní právo nevyužijí.
4.
Převod podílu
Na třetí osobu, pokud spoluvlastníci předkupní právo nevyužijí, nebo pokud se neuplatní vůbec.

Jaké dokumenty si připravit

Výpis z katastru nemovitostí s historií nabytí spoluvlastnických podílů
Dědické rozhodnutí, vzniklo-li spoluvlastnictví děděním
Smlouva o zřízení smluvního předkupního práva, byla-li uzavřena
Návrh kupní smlouvy pro nabídku ostatním spoluvlastníkům

Časté chyby

Převod podílu na třetí osobu bez ověření, zda mezi spoluvlastníky předkupní právo neplatí
Nabídka podílu ostatním spoluvlastníkům za jiných podmínek, než jsou skutečně nabízeny třetí osobě
Spoléhání na to, že předkupní právo platí obecně mezi všemi spoluvlastníky bez rozdílu

Rizika a důležité lhůty

Časové omezení zákonného předkupního práva

Tam, kde zákonné předkupní právo platí (spoluvlastnictví vzniklé děděním), je časově omezeno na období od vzniku spoluvlastnictví — po jeho uplynutí předkupní právo zaniká.

Porušení předkupního práva

Převod podílu v rozporu s platným předkupním právem může vést k tomu, že se opomenutý spoluvlastník může domáhat, aby mu byl podíl nabídnut, případně dalších nároků podle okolností.

Kdy je vhodné obrátit se na advokáta

Vzhledem k tomu, že se zákonná úprava předkupního práva spoluvlastníků v minulosti měnila, doporučujeme před převodem i před koupí podílu ověřit u advokáta, zda a v jakém rozsahu předkupní právo v konkrétním případě platí.

Časté dotazy

Mají spoluvlastníci vždy předkupní právo k podílu na nemovitosti?

Ne, obecné zákonné předkupní právo mezi všemi spoluvlastníky dnes neplatí — týká se především spoluvlastnictví vzniklého děděním, a to jen po omezenou dobu.

Můžeme si předkupní právo sjednat i tam, kde ze zákona neplyne?

Ano, spoluvlastníci si mohou předkupní právo sjednat smlouvou a za určitých podmínek je i zapsat do katastru nemovitostí jako věcné právo.

Co když prodám podíl bez nabídky ostatním spoluvlastníkům, ačkoliv předkupní právo platilo?

Spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, se může domáhat nápravy — konkrétní nároky a jejich rozsah je vhodné posoudit s advokátem podle okolností případu.