Guida legale pratica · Spagna
Comprare casa in Spagna da straniero: cosa verificare prima di firmare
Comprare un appartamento o una casa in Spagna è possibile anche per uno straniero, dell'UE o extra UE. Il rischio sta in ciò che non si vede: gravami iscritti sull'immobile, debiti del venditore verso la comunità di proprietari, costruzioni senza licenza o un venditore che non è il proprietario iscritto. Un avvocato in Spagna lo verifica prima che tu firmi o versi una caparra.
Descrivi il tuo casoAggiornato e verificato il
Risposta breve
- Numero NIE
- Visura del registro (nota simple)
- Certificato dei debiti con la comunità
- Atto notarile
Ti serve il numero di identificazione per stranieri (NIE) e, prima di pagare qualsiasi somma, dovresti sapere cosa dicono dell'immobile il registro e la comunità di proprietari. Qui sotto spieghiamo cosa è in gioco e cosa verifica un avvocato spagnolo.
Descrivi il tuo casoRisposte rapide
- Uno straniero può comprare casa in Spagna?
- Sì. I cittadini dell'UE e di paesi terzi possono comprare immobili in Spagna. Serve il numero di identificazione per stranieri (NIE).
- Cos'è la nota simple?
- Una visura del registro immobiliare spagnolo (Registro de la Propiedad) che mostra chi è il proprietario e quali gravami, come ipoteche o pignoramenti, sono iscritti.
- Devo pagare i debiti del venditore con la comunità?
- L'acquirente risponde con l'immobile delle quote non pagate dal venditore per l'anno in corso e i tre anni solari precedenti. Per questo il venditore deve dichiarare nell'atto se ha debiti.
Quando si verifica questa situazione
- Compri una casa per le vacanze o un appartamento sulla costa (Costa del Sol, Costa Blanca, Canarie o Baleari)
- Ti trasferisci in Spagna e compri casa in una città come Madrid, Barcellona o Valencia
- L'agenzia ti chiede di firmare in fretta una prenotazione o di versare una caparra (arras)
- Il venditore vive all'estero o l'immobile appartiene a più eredi
Quali opzioni hai
Verifica legale prima della caparra
Un avvocato verifica registro, gravami, proprietà e situazione urbanistica prima che tu firmi un contratto di prenotazione o di caparra.
Contratto di caparra con condizioni chiare
Il contratto di caparra (contrato de arras) stabilisce cosa succede al tuo denaro se l'acquisto salta; l'avvocato verifica di che tipo è e cosa perdi o recuperi.
Acquisto con atto notarile
La compravendita si firma davanti a un notaio spagnolo e poi si iscrive nel registro; l'avvocato verifica l'atto e l'iscrizione.
Procedura consigliata passo dopo passo
- 1.
Proprietà e gravami
L'avvocato verifica nel registro chi è il proprietario e se sono iscritte ipoteche, pignoramenti o altri gravami.
- 2.
Comunità di proprietari
L'avvocato verifica che il venditore non abbia quote arretrate, perché l'acquirente può risponderne con l'immobile.
- 3.
Opere e licenze
L'avvocato verifica se ampliamenti, piscine o trasformazioni hanno le autorizzazioni e se ci sono procedimenti urbanistici.
- 4.
Imposte e residenza del venditore
L'avvocato verifica quali imposte d'acquisto si applicano (diverse tra nuovo e usato e tra regioni) e se scatta la ritenuta del 3 %.
Quali documenti preparare
- Passaporto e NIE
- Visura del registro (nota simple)
- Certificato della comunità di proprietari sui debiti
- Ultima ricevuta dell'imposta sugli immobili (IBI)
- Contratto di prenotazione o di caparra, se già proposto
- Progetti e licenze delle eventuali opere
Errori comuni
- Versare la caparra prima di verificare registro e debiti con la comunità
- Fidarsi solo delle informazioni dell'agenzia
- Comprare un immobile con ampliamento o piscina senza licenza
- Non verificare se il venditore è non residente (ritenuta del 3 %)
Rischi e scadenze importanti
Gravami nascosti
Un'ipoteca o un pignoramento iscritto resta sull'immobile dopo la vendita se non viene cancellato.
Debiti con la comunità
Le quote non pagate dal venditore possono essere chieste, nei limiti di legge, sull'immobile che hai comprato.
Regole regionali
Le imposte d'acquisto e alcune regole urbanistiche dipendono dalla comunità autonoma; l'avvocato verifica le regole della regione dove si trova l'immobile.
Quando conviene contattare un avvocato
Rivolgiti a un avvocato in Spagna prima di firmare un contratto di prenotazione o di caparra o di pagare qualsiasi somma, soprattutto se il venditore vive all'estero, l'immobile ha ampliamenti o piscina o compri una costruzione non ancora finita. Un avvocato spagnolo verifica registro, comunità di proprietari e situazione urbanistica e ti assiste davanti al notaio. LawBridge è un motore di ricerca di avvocati: scegli tu l'avvocato e gli invii una richiesta. Il lavoro di un avvocato è sempre a pagamento.
Descrivi il tuo casoDomande frequenti
Perché viene trattenuto il 3 % del prezzo?
Se il venditore non è residente in Spagna, l'acquirente deve trattenere il 3 % del prezzo e versarlo all'erario spagnolo come acconto sull'imposta del venditore.
Fonti verificate
- Real Decreto 557/2011, art. 206 – Número de identidad de extranjero (NIE) — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) – Registro de la Propiedad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e – gastos comunes y deudas del vendedor con la comunidad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Real Decreto Legislativo 5/2004 (IRNR), art. 25.2 – retención del 3 % en la venta por un no residente — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)