LawBridge - Global Legal Network
CS

Praktický právní průvodce

Koupě nemovitosti přes firmu: koupit nemovitost, nebo podíl ve společnosti, která ji vlastní?

Nemovitost, kterou chcete koupit, vlastní společnost — často s.r.o. založená jen kvůli ní. Můžete koupit samotnou nemovitost, nebo podíl ve společnosti. Druhá cesta je převod firmy se vším, co k ní patří, včetně jejích dluhů.

Popište svůj případ

Aktualizováno a ověřeno:

Stručná odpověď

  1. Přímá koupě nemovitosti
  2. Koupě podílu v nemovitostní společnosti
  3. Prověrka katastru i firmy
  4. Kupní cena v úschově

Při koupi podílu zůstává vlastníkem v katastru společnost a vy kupujete i její dluhy. Prověřte katastr i firmu a cenu zaplaťte přes úschovu.

Popište svůj případ

Rychlé odpovědi

Je koupě podílu ve firmě s nemovitostí legální?
Ano. Převod podílu je běžná cesta, jak koupit nemovitost vlastněnou společností. Právně ale kupujete firmu, ne nemovitost.
Mění se při koupi podílu zápis v katastru?
Ne. Vlastníkem nemovitosti zůstává společnost. Mění se společník, což se zapisuje do obchodního rejstříku a evidence skutečných majitelů.
Platí se daň z nabytí nemovitých věcí?
Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020. Daň z nemovitých věcí, kterou vlastník platí každý rok, ale trvá.

Kdy tato situace vzniká

  • Prodávající nabízí nemovitost jen jako prodej celé s.r.o.
  • Kupujete komerční nemovitost, kterou drží účelová společnost
  • Developer prodává projekt přes společnost
  • Chcete nemovitost sám vlastnit přes vlastní firmu
  • Banka financuje koupi a chce vědět, co přesně kupujete

Jaké máte možnosti

Přímá koupě nemovitosti

Kupní smlouva a vklad do katastru. Přebíráte nemovitost se zapsanými zástavami a břemeny, ale ne dluhy prodávající firmy.

Koupě podílu v nemovitostní společnosti

Kupujete firmu, která nemovitost vlastní: smlouvu o převodu podílu, souhlasy a zápis do obchodního rejstříku. Firma nese své dluhy, smlouvy, nájmy i daňovou historii dál.

Koupě nemovitosti do vlastní nové firmy

Založíte s.r.o. a ta nemovitost koupí přímo. Rozhodnutí ovlivňují daně a financování; posoudí je daňový poradce.

Doporučený postup krok za krokem

  1. 1.

    Katastr

    Ověřte vlastníka, zástavy, věcná břemena, předkupní práva a poznámky o sporech nebo exekucích.

  2. 2.

    Prověrka společnosti

    U koupě podílu navíc obchodní a insolvenční rejstřík, účetnictví, úvěry, nájemní smlouvy, spory a skuteční majitelé.

  3. 3.

    Smlouva

    Kupní smlouva na nemovitost, nebo smlouva o převodu podílu s ověřenými podpisy a se zárukami prodávajícího o firmě.

  4. 4.

    Úschova kupní ceny

    Cena se složí do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy a uvolní se po zápisu do katastru nebo po účinnosti převodu podílu.

  5. 5.

    Zápisy

    Vklad do katastru u přímé koupě; u podílu doručení smlouvy společnosti, zápis do obchodního rejstříku a evidence skutečných majitelů.

Jaké dokumenty si připravit

  • Výpis z katastru nemovitostí a snímek mapy
  • Výpis z obchodního rejstříku a společenská smlouva firmy
  • Účetní závěrky a přehled úvěrů a zástav
  • Nájemní smlouvy k nemovitosti
  • Stavební a kolaudační dokumentace
  • Smlouva o úschově

Časté chyby

  • Koupit podíl bez prověrky dluhů a smluv společnosti
  • Zaplatit bez úschovy před zápisem do katastru nebo před účinností převodu
  • Přehlédnout zástavu, nájmy nebo věcné břemeno v katastru
  • Spoléhat na to, že koupě přes firmu je automaticky daňově výhodnější
  • Zapomenout zapsat nového skutečného majitele

Rizika a důležité lhůty

Vklad do katastru

Katastrální úřad povolí vklad nejdříve po 20 dnech od odeslání informace vlastníkovi. Právní účinky zápisu nastávají ke dni, kdy návrh dojde na úřad.

Dluhy společnosti

Kupující podílu přebírá společnost i s dluhy, které v prověrce nenašel. Chrání ho jen záruky a odškodnění ve smlouvě.

Daň z nemovitých věcí

Nový vlastník nemovitosti podává přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího roku; u koupě podílu zůstává poplatníkem společnost.

Orientační náklady

Odměnu advokáta za smlouvu, prověrku a úschovu sjednáváte předem. K tomu správní poplatek za vklad do katastru u přímé koupě, poplatky za ověření podpisů a zápis do obchodního rejstříku u koupě podílu. Daň z nabytí nemovitých věcí se od roku 2020 neplatí.

Kdy je vhodné obrátit se na advokáta

Advokát porovná obě cesty, prověří katastr i společnost, napíše smlouvu se zárukami, převezme cenu do úschovy a podá návrhy na zápis do katastru nebo obchodního rejstříku. Přes LawBridge najdete advokáty na obchodní právo a nemovitosti a situaci jim popíšete ve Standardní poptávce zdarma. Služby advokáta jsou vždy placené a výsledek transakce vám nikdo nemůže zaručit.

Popište svůj případ

Advokáti pro tuto oblast na LawBridge

Pořadí profilů se na každé stránce mění a nezávisí na tarifu ani platbě. Služby advokátů jsou vždy placené; LawBridge je vyhledávač a nezaručuje přijetí případu ani výsledek.

Všichni advokáti pro tuto oblast →

Časté dotazy

Která cesta je levnější?

Záleží na ceně, financování, dluzích firmy a daních prodávajícího i kupujícího. Tyto stránky daňové rady nedávají; obě cesty si nechte spočítat daňovým poradcem.

Jak ochránit peníze při koupi?

Kupní cenu složte do úschovy u advokáta, notáře nebo banky a nechte ji uvolnit až po zápisu do katastru, nebo u podílu po účinnosti převodu.

Co když firma má úvěr se zástavou na nemovitosti?

Zástava zůstává. Smlouva musí určit, kdo a kdy úvěr splatí, často přímo z kupní ceny přes úschovu.

Mohu nemovitost v Česku koupit jako cizinec?

Ano, nákup cizincem se řídí stejnými pravidly jako u českého kupujícího. Pro zahraniční investory máme anglickou stránku o koupi komerční nemovitosti.

Ověřené zdroje

Související právní situace