Praktický právní průvodce · Portugalsko
Zahraniční developer staví v Portugalsku: co prověřit před koupí pozemku
Firma nebo investor ze zahraničí chce v Portugalsku koupit pozemek a postavit byty, hotel nebo komerční budovu. Zda vůbec stavět může, závisí na tom, jak pozemek zařazuje územní plán obce: městská půda (solo urbano) je určená ke stavbě, venkovská (solo rústico) zásadně ne. Stavba navíc potřebuje povolení obce nebo ohlášení. Advokát v Portugalsku to spolu s katastrem prověří dřív, než podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí nebo zaplatíte zálohu.
Popište svůj případAktualizováno a ověřeno:
Stručná odpověď
- Prověření zařazení pozemku (městský, nebo venkovský)
- Územní plán a stavební povolení
- Výpis z katastru
- Smlouva o smlouvě budoucí s podmínkami
Co smíte postavit, závisí na zařazení pozemku v územním plánu obce a na povolení obce. Níže vysvětlujeme, co je ve hře a co před koupí prověří portugalský advokát.
Popište svůj případRychlé odpovědi
- Může zahraniční firma koupit pozemek v Portugalsku?
- Ano. Zahraniční firmy i fyzické osoby mohou v Portugalsku kupovat pozemky; potřebují portugalské daňové číslo (NIF).
- Jaký je rozdíl mezi městským a venkovským pozemkem?
- Územní plány zařazují pozemky jako městské, určené ke stavbě, nebo venkovské, určené hlavně k zemědělství, lesnictví nebo přírodě. Na venkovských pozemcích je stavba zásadně omezená.
- Potřebuji stavební povolení?
- Stavební práce v Portugalsku vyžadují povolení obce nebo ohlášení, podle projektu a plánu.
Kdy tato situace vzniká
- Developer ze zahraničí plánuje bytový projekt v Lisabonu, Portu nebo v Algarve
- Investor chce postavit hotel nebo rekreační domy na pobřeží nebo na Madeiře
- Pozemek je nabízen jako „stavební“, ale jeho zařazení v územním plánu je nejasné
- Prodávající chce zálohu dřív, než jsou vyjasněné otázky stavby
Jaké máte možnosti
Prověření plánu před zálohou
Advokát, případně s architektem, prověří zařazení pozemku a co územní plán dovoluje, dřív než se zavážete penězi.
Smlouva o smlouvě budoucí s podmínkami
Koupi lze podmínit získáním povolení ke stavbě; advokát připraví podmínky i ujednání o záloze.
Koupě a zápis
Advokát zajistí kupní listinu a zápis a ověří, že jsou zatížení vymazána.
Doporučený postup krok za krokem
- 1.
Zařazení a plán
Advokát ověří, zda je pozemek městský, nebo venkovský, a co na něm územní plán dovoluje.
- 2.
Cesta k povolení
Advokát ověří, zda projekt potřebuje povolení, nebo ohlášení, a zda k pozemku existují dřívější rozhodnutí.
- 3.
Katastr a zatížení
Advokát v katastru ověří vlastníka, hypotéky, exekuce a další zatížení.
- 4.
Smlouva a záloha
Advokát připraví smlouvu o smlouvě budoucí tak, aby byla vaše záloha chráněná, když povolení nedostanete.
Jaké dokumenty si připravit
- Výpis z katastru pozemku
- Daňový list nemovitosti (caderneta predial)
- Výřez územního plánu obce pro pozemek
- Dřívější rozhodnutí nebo informace obce, pokud existují
- Doklady firmy kupujícího a NIF
- Návrh smlouvy o smlouvě budoucí, pokud je nabídnutý
Časté chyby
- Koupit venkovský pozemek v naději, že se přeřadí
- Zaplatit zálohu bez podmínky stavby ve smlouvě
- Spoléhat na popis pozemku jako stavebního od makléře
- Prověřit plán, ale ne katastr
Rizika a důležité lhůty
Nelze stavět
Pokud je pozemek venkovský nebo plán projekt nedovoluje, může mít pro vás mnohem menší hodnotu, než kolik jste zaplatili.
Ztracená záloha
Bez podmínky ve smlouvě o smlouvě budoucí můžete zálohu ztratit, když od koupě odstoupíte kvůli odmítnutému povolení.
Pravidla obcí
Plány a postupy se liší podle obce; advokát ověří pravidla obce, kde pozemek leží.
Kdy je vhodné obrátit se na advokáta
Obraťte se na advokáta v Portugalsku dřív, než podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí nebo zaplatíte zálohu za pozemek, na kterém chcete stavět, zvlášť když je zařazení v územním plánu nejasné nebo projekt potřebuje povolení. Portugalský advokát prověří zařazení, cestu k povolení i katastr a ochrání vaši zálohu ve smlouvě. LawBridge je vyhledávač advokátů: advokáta si vyberete sami a pošlete mu poptávku. Práce advokáta je vždy placená.
Popište svůj případČasté dotazy
Co se stane se zálohou, když prodávající odstoupí?
Podle občanského zákoníku může kupující při porušení smlouvy o smlouvě budoucí prodávajícím žádat dvojnásobek zaplacené zálohy.
Ověřené zdroje
- Decreto-Lei n.º 80/2015 (RJIGT), art. 71.º – classificação do solo: urbano ou rústico — Diário da República (INCM)
- Decreto-Lei n.º 555/99 (RJUE), art. 4.º – licença e comunicação prévia de operações urbanísticas — Diário da República (INCM)
- Código do Registo Predial, art. 1.º – publicidade da situação jurídica dos prédios — Diário da República (INCM)
- Decreto-Lei n.º 14/2013, arts. 2.º e 3.º – número de identificação fiscal (NIF) — Diário da República (INCM)
- Código Civil, art. 442.º – sinal no contrato-promessa — Diário da República (INCM)