Praktischer Rechtsratgeber · Spanien
Immobilienkauf in Spanien: was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
Eine Wohnung oder ein Haus in Spanien zu kaufen ist auch für Ausländer ohne Weiteres möglich, ob aus der EU oder nicht. Das Risiko liegt in dem, was man nicht sieht: im Grundbuch eingetragene Belastungen, Schulden des Verkäufers bei der Eigentümergemeinschaft, Bauten ohne Genehmigung oder ein Verkäufer, der gar nicht eingetragener Eigentümer ist. Ein Anwalt in Spanien prüft das, bevor Sie etwas unterschreiben oder eine Anzahlung leisten.
Beschreiben Sie Ihren FallAktualisiert und geprüft:
Kurze Antwort
- NIE-Nummer
- Grundbuchauszug (nota simple)
- Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft
- Notarielle Urkunde
Sie brauchen eine Ausländer-Identifikationsnummer (NIE) und sollten vor jeder Zahlung wissen, was Grundbuch und Eigentümergemeinschaft über die Immobilie sagen. Unten erklären wir, worum es geht und was ein spanischer Anwalt prüft.
Beschreiben Sie Ihren FallKurz beantwortet
- Dürfen Ausländer in Spanien Immobilien kaufen?
- Ja. Bürger aus der EU und aus Drittstaaten können in Spanien Immobilien kaufen. Sie brauchen eine Ausländer-Identifikationsnummer (NIE).
- Was ist eine nota simple?
- Ein Auszug aus dem spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad), der zeigt, wem die Immobilie gehört und welche Belastungen wie Hypotheken oder Pfändungen eingetragen sind.
- Muss ich Schulden des Verkäufers bei der Eigentümergemeinschaft zahlen?
- Der Käufer haftet mit der Immobilie für unbezahlte Beiträge des Verkäufers für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Kalenderjahre. Deshalb muss der Verkäufer in der Urkunde erklären, ob er etwas schuldet.
Wann diese Situation auftritt
- Sie kaufen ein Ferienhaus oder ein Apartment an der Küste (Costa del Sol, Costa Blanca, Kanaren oder Balearen)
- Sie ziehen nach Spanien und kaufen eine Wohnung in einer Stadt wie Madrid, Barcelona oder Valencia
- Ein Makler drängt Sie, schnell eine Reservierung zu unterschreiben oder eine Anzahlung (arras) zu leisten
- Der Verkäufer lebt im Ausland oder die Immobilie gehört mehreren Erben
Welche Möglichkeiten Sie haben
Rechtliche Prüfung vor der Anzahlung
Ein Anwalt prüft Grundbuch, Belastungen, Eigentum und baurechtliche Lage, bevor Sie einen Reservierungs- oder Anzahlungsvertrag unterschreiben.
Anzahlungsvertrag mit klaren Bedingungen
Der Anzahlungsvertrag (contrato de arras) entscheidet, was mit Ihrem Geld passiert, wenn der Kauf scheitert; ein Anwalt prüft, welche Art es ist und was Sie verlieren oder zurückbekommen.
Kauf per notarieller Urkunde
Der Kauf wird vor einem spanischen Notar unterschrieben und danach im Grundbuch eingetragen; der Anwalt prüft Urkunde und Eintragung.
Empfohlenes Vorgehen Schritt für Schritt
- 1.
Eigentum und Belastungen
Der Anwalt prüft im Grundbuch, wem die Immobilie gehört und ob Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen eingetragen sind.
- 2.
Eigentümergemeinschaft
Der Anwalt prüft, dass der Verkäufer keine Beiträge schuldet, weil der Käufer dafür mit der Immobilie haften kann.
- 3.
Bauten und Genehmigungen
Der Anwalt prüft, ob Anbauten, Pools oder Umbauten genehmigt sind und ob baurechtliche Verfahren laufen.
- 4.
Steuern und Wohnsitz des Verkäufers
Der Anwalt prüft, welche Erwerbssteuern gelten (sie unterscheiden sich bei Neubau und Bestand und je nach Region) und ob der Einbehalt von 3 % greift.
Welche Unterlagen Sie vorbereiten sollten
- Reisepass und NIE
- Grundbuchauszug (nota simple)
- Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über Schulden
- Letzter Grundsteuerbescheid (IBI)
- Reservierungs- oder Anzahlungsvertrag, falls schon angeboten
- Pläne und Genehmigungen für Bauten
Häufige Fehler
- Eine Anzahlung leisten, bevor Grundbuch und Gemeinschaftsschulden geprüft sind
- Sich nur auf die Angaben des Maklers verlassen
- Eine Immobilie mit Anbau oder Pool ohne Genehmigung kaufen
- Nicht prüfen, ob der Verkäufer keinen Wohnsitz in Spanien hat (3 % Einbehalt)
Risiken und wichtige Fristen
Versteckte Belastungen
Eine eingetragene Hypothek oder Pfändung bleibt nach dem Kauf auf der Immobilie, wenn sie nicht gelöscht wird.
Schulden bei der Gemeinschaft
Unbezahlte Beiträge des Verkäufers können im gesetzlichen Rahmen aus der gekauften Immobilie verlangt werden.
Regionale Regeln
Erwerbssteuern und manche Bauvorschriften hängen von der autonomen Gemeinschaft ab; ein Anwalt prüft die Regeln der Region, in der die Immobilie liegt.
Wann es sinnvoll ist, einen Anwalt zu kontaktieren
Wenden Sie sich an einen Anwalt in Spanien, bevor Sie einen Reservierungs- oder Anzahlungsvertrag unterschreiben oder Geld zahlen – besonders wenn der Verkäufer im Ausland lebt, die Immobilie Anbauten oder einen Pool hat oder Sie eine noch nicht fertige Immobilie kaufen. Ein spanischer Anwalt prüft Grundbuch, Eigentümergemeinschaft und baurechtliche Lage und vertritt Sie beim Notar. LawBridge ist eine Suchmaschine für Anwälte: Sie wählen den Anwalt selbst und senden ihm eine Anfrage. Die Arbeit eines Anwalts ist immer kostenpflichtig.
Beschreiben Sie Ihren FallHäufig gestellte Fragen
Warum werden 3 % des Preises einbehalten?
Hat der Verkäufer keinen Wohnsitz in Spanien, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers an das spanische Finanzamt abführen.
Geprüfte Quellen
- Real Decreto 557/2011, art. 206 – Número de identidad de extranjero (NIE) — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) – Registro de la Propiedad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e – gastos comunes y deudas del vendedor con la comunidad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Real Decreto Legislativo 5/2004 (IRNR), art. 25.2 – retención del 3 % en la venta por un no residente — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)