Praktyczny poradnik prawny · Hiszpania
Najemca w Hiszpanii nie płaci czynszu: co może zrobić właściciel z zagranicy
Masz mieszkanie lub dom w Hiszpanii, mieszkasz za granicą, a najemca przestał płacić. Prawo hiszpańskie pozwala wynajmującemu rozwiązać umowę z powodu niepłacenia i w jednym szybkim postępowaniu żądać eksmisji oraz zapłaty zaległości. Ponieważ właściciel nie jest na miejscu, sprawę prowadzi miejscowy prawnik. Szczególne zasady mogą obowiązywać, gdy najemca jest w trudnej sytuacji lub właściciel ma wiele mieszkań.
Opisz swoją sprawęZaktualizowano i sprawdzono:
Krótka odpowiedź
- Rozwiązanie umowy za niepłacenie
- Eksmisja za niepłacenie (desahucio)
- Pozew o zaległy czynsz
Niepłacenie czynszu pozwala wynajmującemu rozwiązać umowę i żądać w sądzie jednocześnie eksmisji i zaległości. Poniżej wyjaśniamy, o co chodzi i co zrobi hiszpański prawnik dla właściciela z zagranicy.
Opisz swoją sprawęSzybkie odpowiedzi
- Czy w Hiszpanii mogę eksmitować najemcę, który nie płaci?
- Tak. Niepłacenie czynszu uprawnia wynajmującego do rozwiązania umowy i żądania w sądzie eksmisji (desahucio) oraz zapłaty zaległości.
- Czy najemca może zatrzymać eksmisję, płacąc?
- Co do zasady tak, płacąc całość zaległości w terminie wyznaczonym przez sąd – ale nie, jeśli zrobił to już w poprzedniej sprawie lub zignorował formalne wezwanie wynajmującego opisane w ustawie.
- Czy muszę być w Hiszpanii na sprawie?
- Nie. W postępowaniu reprezentuje cię prawnik w Hiszpanii.
Kiedy występuje ta sytuacja
- Wynajmujesz mieszkanie w Hiszpanii, a mieszkasz w innym kraju
- Najemca nie zapłacił jednego lub kilku czynszów albo opłat
- Najemca nie odpowiada, nie może go złapać nawet agencja
- Najemca twierdzi, że nie może płacić, albo kwestionuje kwotę
Jakie masz możliwości
Wezwanie do zapłaty
Prawnik wysyła formalne wezwanie; ma ono znaczenie także dla tego, czy najemca może później zapobiec eksmisji, płacąc.
Eksmisja i zaległy czynsz
Wynajmujący żąda w jednym postępowaniu rozwiązania umowy, eksmisji i zapłaty.
Porozumienie z najemcą
Pisemny plan spłat lub uzgodniony termin wyprowadzki może być szybszy niż sąd.
Zalecany sposób postępowania krok po kroku
- 1.
Umowa i zaległości
Prawnik sprawdza umowę najmu, kwoty zaległości i sposób płatności.
- 2.
Status wynajmującego
Prawnik sprawdza, czy jesteś dużym właścicielem i czy najemca może być w trudnej sytuacji, co zmienia postępowanie.
- 3.
Wezwanie i sąd
Prawnik decyduje, czy najpierw wysłać formalne wezwanie, i składa pozew o eksmisję i zapłatę we właściwym sądzie w Hiszpanii.
- 4.
Reprezentacja
Prawnik reprezentuje cię w Hiszpanii, nie musisz przyjeżdżać na sprawę.
Jakie dokumenty przygotować
- Umowa najmu
- Zestawienie niezapłaconego czynszu z datami
- Wyciągi bankowe z otrzymanymi płatnościami
- Wiadomości lub pisma do najemcy
- Odpis z rejestru lub akt zakupu
- Twój NIE i paszport
Częste błędy
- Samodzielna wymiana zamków lub odcięcie mediów
- Czekanie wiele miesięcy
- Przyjmowanie częściowych wpłat bez pisemnego porozumienia
- Nieznajomość tego, czy jest się dużym właścicielem
Ryzyka i ważne terminy
Samopomoc jest niedozwolona
Usunięcie najemcy lub jego rzeczy bez decyzji sądu może narazić wynajmującego na odpowiedzialność.
Najemcy w trudnej sytuacji
Jeśli najemca jest w trudnej sytuacji, sąd może włączyć służby socjalne, a eksmisja może potrwać dłużej.
Utracony czynsz
Każdy miesiąc czekania powiększa zaległość, którą może być trudno odzyskać.
Kiedy warto skontaktować się z prawnikiem
Skontaktuj się z prawnikiem w Hiszpanii, gdy tylko najemca nie zapłaci i nie odpowiada, zwłaszcza jeśli mieszkasz za granicą. Hiszpański prawnik wyśle formalne wezwanie, sprawdzi szczególne zasady dla dużych właścicieli i najemców w trudnej sytuacji oraz wniesie pozew o eksmisję i zapłatę. LawBridge to wyszukiwarka prawników: sam wybierasz prawnika i wysyłasz mu zapytanie. Praca prawnika jest zawsze odpłatna.
Opisz swoją sprawęNajczęściej zadawane pytania
Kim jest duży właściciel (gran tenedor)?
To pojęcie z hiszpańskiej ustawy mieszkaniowej z 2023 r. Pozew o eksmisję musi wskazać, czy wynajmujący nim jest, bo obowiązują wtedy inne wymogi.
Zweryfikowane źródła
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 27 – resolución por falta de pago de la renta — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 250.1.1º – juicio verbal de desahucio por falta de pago — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 22.4 – enervación del desahucio por falta de pago — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 439 – requisitos de la demanda de desahucio (gran tenedor, Ley 12/2023) — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)