Praktyczny poradnik prawny · Hiszpania
Zakup nieruchomości w Hiszpanii: co sprawdzić przed podpisaniem
Cudzoziemiec, z UE czy spoza niej, może bez przeszkód kupić mieszkanie lub dom w Hiszpanii. Ryzyko kryje się w tym, czego nie widać: obciążenia wpisane do rejestru, długi sprzedającego wobec wspólnoty właścicieli, rozbudowy bez pozwolenia albo sprzedający, który nie jest wpisanym właścicielem. Prawnik w Hiszpanii sprawdzi to, zanim cokolwiek podpiszesz lub wpłacisz zadatek.
Opisz swoją sprawęZaktualizowano i sprawdzono:
Krótka odpowiedź
- Numer NIE
- Odpis z rejestru (nota simple)
- Zaświadczenie wspólnoty o długach
- Akt notarialny
Potrzebujesz numeru identyfikacyjnego cudzoziemca (NIE), a przed jakąkolwiek płatnością powinieneś wiedzieć, co o nieruchomości mówi rejestr i wspólnota właścicieli. Poniżej wyjaśniamy, o co chodzi i co sprawdzi hiszpański prawnik.
Opisz swoją sprawęSzybkie odpowiedzi
- Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Hiszpanii?
- Tak. Obywatele krajów UE i spoza UE mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii. Potrzebny jest numer identyfikacyjny cudzoziemca (NIE).
- Czym jest nota simple?
- To odpis z hiszpańskiego rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad), który pokazuje, kto jest właścicielem i jakie obciążenia, np. hipoteki lub zajęcia, są wpisane.
- Czy muszę płacić długi sprzedającego wobec wspólnoty?
- Kupujący odpowiada nieruchomością za nieopłacone składki sprzedającego za bieżący rok i trzy poprzednie lata kalendarzowe. Dlatego sprzedający musi w akcie oświadczyć, czy zalega.
Kiedy występuje ta sytuacja
- Kupujesz dom wakacyjny lub apartament na wybrzeżu (Costa del Sol, Costa Blanca, Wyspy Kanaryjskie lub Baleary)
- Przeprowadzasz się do Hiszpanii i kupujesz mieszkanie w mieście, np. w Madrycie, Barcelonie lub Walencji
- Pośrednik naciska na szybkie podpisanie rezerwacji lub wpłatę zadatku (arras)
- Sprzedający mieszka za granicą albo nieruchomość należy do kilku spadkobierców
Jakie masz możliwości
Sprawdzenie prawne przed zadatkiem
Prawnik sprawdza rejestr, obciążenia, własność i sytuację budowlaną, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną lub zadatkową.
Umowa zadatkowa z jasnymi warunkami
Umowa zadatkowa (contrato de arras) decyduje, co stanie się z twoimi pieniędzmi, jeśli zakup nie dojdzie do skutku; prawnik sprawdzi jej rodzaj i to, co tracisz lub odzyskujesz.
Zakup aktem notarialnym
Umowę podpisuje się przed hiszpańskim notariuszem, a potem wpisuje do rejestru; prawnik sprawdza akt i wpis.
Zalecany sposób postępowania krok po kroku
- 1.
Własność i obciążenia
Prawnik sprawdza w rejestrze, kto jest właścicielem i czy wpisano hipotekę, zajęcie lub inne obciążenia.
- 2.
Wspólnota właścicieli
Prawnik sprawdza, czy sprzedający nie zalega ze składkami, bo kupujący może za nie odpowiadać nieruchomością.
- 3.
Budowy i pozwolenia
Prawnik sprawdza, czy rozbudowy, baseny lub przebudowy mają pozwolenia i czy nie toczą się postępowania budowlane.
- 4.
Podatki i rezydencja sprzedającego
Prawnik sprawdza, jakie podatki od zakupu obowiązują (różnią się dla rynku pierwotnego i wtórnego oraz w zależności od regionu) i czy stosuje się potrącenie 3%.
Jakie dokumenty przygotować
- Paszport i NIE
- Odpis z rejestru (nota simple)
- Zaświadczenie wspólnoty właścicieli o długach
- Ostatni rachunek podatku od nieruchomości (IBI)
- Umowa rezerwacyjna lub zadatkowa, jeśli już zaproponowana
- Plany i pozwolenia na ewentualne budowy
Częste błędy
- Wpłata zadatku przed sprawdzeniem rejestru i długów wobec wspólnoty
- Poleganie wyłącznie na informacjach pośrednika
- Zakup nieruchomości z rozbudową lub basenem bez pozwolenia
- Niesprawdzenie, czy sprzedający jest nierezydentem (potrącenie 3%)
Ryzyka i ważne terminy
Ukryte obciążenia
Hipoteka lub zajęcie wpisane do rejestru pozostaje na nieruchomości po sprzedaży, jeśli nie zostanie wykreślone.
Długi wobec wspólnoty
Nieopłacone składki sprzedającego można w granicach prawa dochodzić z kupionej nieruchomości.
Przepisy regionalne
Podatki od zakupu i część przepisów budowlanych zależą od wspólnoty autonomicznej; prawnik sprawdza przepisy regionu, w którym leży nieruchomość.
Kiedy warto skontaktować się z prawnikiem
Skontaktuj się z prawnikiem w Hiszpanii, zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną lub zadatkową albo wpłacisz jakiekolwiek pieniądze – zwłaszcza gdy sprzedający mieszka za granicą, nieruchomość ma rozbudowy lub basen albo kupujesz nieukończoną inwestycję. Hiszpański prawnik sprawdzi rejestr, wspólnotę i sytuację budowlaną oraz będzie cię reprezentował u notariusza. LawBridge to wyszukiwarka prawników: sam wybierasz prawnika i wysyłasz mu zapytanie. Praca prawnika jest zawsze odpłatna.
Opisz swoją sprawęNajczęściej zadawane pytania
Dlaczego zatrzymuje się 3% ceny?
Jeśli sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii, kupujący musi zatrzymać 3% ceny i wpłacić je do hiszpańskiego urzędu skarbowego na poczet podatku sprzedającego.
Zweryfikowane źródła
- Real Decreto 557/2011, art. 206 – Número de identidad de extranjero (NIE) — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) – Registro de la Propiedad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e – gastos comunes y deudas del vendedor con la comunidad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Real Decreto Legislativo 5/2004 (IRNR), art. 25.2 – retención del 3 % en la venta por un no residente — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)