Praktický právní průvodce · Španělsko
Koupě nemovitosti ve Španělsku: co prověřit před podpisem
Koupit byt nebo dům ve Španělsku může i cizinec, ať už z EU, nebo mimo ni. Riziko je v tom, co není vidět: zástavy zapsané na nemovitosti, dluhy prodávajícího vůči společenství vlastníků, stavby bez povolení nebo prodávající, který není zapsaným vlastníkem. Advokát ve Španělsku to prověří dřív, než cokoli podepíšete nebo zaplatíte zálohu.
Popište svůj případAktualizováno a ověřeno:
Stručná odpověď
- Číslo NIE
- Výpis z katastru (nota simple)
- Potvrzení společenství o dluzích
- Notářská smlouva
Potřebujete identifikační číslo cizince (NIE) a před jakoukoli platbou byste měli vědět, co o nemovitosti říká katastr a společenství vlastníků. Níže vysvětlujeme, co je ve hře a co prověří španělský advokát.
Popište svůj případRychlé odpovědi
- Může cizinec koupit nemovitost ve Španělsku?
- Ano. Občané zemí EU i mimo EU mohou ve Španělsku kupovat nemovitosti. Potřebujete identifikační číslo cizince (NIE).
- Co je nota simple?
- Výpis ze španělského katastru (Registro de la Propiedad), který ukazuje, kdo nemovitost vlastní a jaká zatížení, například hypotéky nebo exekuce, jsou na ní zapsaná.
- Musím platit dluhy prodávajícího vůči společenství vlastníků?
- Kupující ručí nemovitostí za nezaplacené poplatky prodávajícího za běžný rok a tři předchozí kalendářní roky. Proto musí prodávající v listině uvést, zda něco dluží.
Kdy tato situace vzniká
- Kupujete rekreační dům nebo apartmán na pobřeží (Costa del Sol, Costa Blanca, Kanárské nebo Baleárské ostrovy)
- Stěhujete se do Španělska a kupujete bydlení ve městě, například v Madridu, Barceloně nebo Valencii
- Realitní makléř po vás chce rychle podepsat rezervaci nebo zaplatit zálohu (arras)
- Prodávající žije v zahraničí nebo nemovitost patří více dědicům
Jaké máte možnosti
Právní prověrka před zálohou
Advokát prověří katastr, zatížení, vlastnictví a stavební situaci dřív, než podepíšete rezervační nebo zálohovou smlouvu.
Zálohová smlouva s jasnými podmínkami
Zálohová smlouva (contrato de arras) určuje, co se stane s vašimi penězi, když koupě padne; advokát zkontroluje, o jaký typ jde a co ztratíte nebo dostanete zpět.
Koupě notářskou listinou
Kupní smlouva se podepisuje před španělským notářem a pak se zapisuje do katastru; advokát zkontroluje listinu i zápis.
Doporučený postup krok za krokem
- 1.
Vlastnictví a zatížení
Advokát v katastru ověří, kdo nemovitost vlastní a zda na ní vázne hypotéka, exekuce nebo jiné zatížení.
- 2.
Společenství vlastníků
Advokát ověří, že prodávající nedluží poplatky společenství, protože za ně může ručit kupující nemovitostí.
- 3.
Stavby a povolení
Advokát ověří, zda přístavby, bazény nebo přestavby mají potřebná povolení a zda neběží stavební řízení.
- 4.
Daně a bydliště prodávajícího
Advokát ověří, jaké daně z koupě platí (liší se u novostaveb a starších nemovitostí i podle regionu) a zda se uplatní 3% srážka u prodávajícího nerezidenta.
Jaké dokumenty si připravit
- Cestovní pas a NIE
- Výpis z katastru (nota simple)
- Potvrzení společenství vlastníků o dluzích
- Poslední doklad o dani z nemovitosti (IBI)
- Rezervační nebo zálohová smlouva, pokud už je nabídnutá
- Plány a povolení k případným stavbám
Časté chyby
- Zaplatit zálohu dřív, než se prověří katastr a dluhy vůči společenství
- Spoléhat jen na informace realitního makléře
- Koupit nemovitost s přístavbou nebo bazénem bez povolení
- Neprověřit, zda prodávající není nerezident (3% srážka)
Rizika a důležité lhůty
Skrytá zatížení
Hypotéka nebo exekuce zapsaná na nemovitosti na ní zůstává i po prodeji, pokud se nevymaže.
Dluhy vůči společenství
Nezaplacené poplatky prodávajícího lze v mezích zákona vymáhat z nemovitosti, kterou jste koupili.
Regionální pravidla
Daně z koupě a část stavebních pravidel závisí na autonomním společenství; advokát ověří pravidla regionu, kde nemovitost leží.
Kdy je vhodné obrátit se na advokáta
Obraťte se na advokáta ve Španělsku dřív, než podepíšete rezervační nebo zálohovou smlouvu nebo zaplatíte jakékoli peníze, zvlášť když prodávající žije v zahraničí, nemovitost má přístavby nebo bazén, nebo kupujete nedokončenou stavbu. Španělský advokát prověří katastr, společenství vlastníků a stavební situaci a zastoupí vás u notáře. LawBridge je vyhledávač advokátů: advokáta si vyberete sami a pošlete mu poptávku. Práce advokáta je vždy placená.
Popište svůj případČasté dotazy
Proč se zadržují 3 % ceny?
Pokud prodávající nemá bydliště ve Španělsku, musí kupující zadržet 3 % ceny a odvést je španělskému finančnímu úřadu jako zálohu na daň prodávajícího.
Ověřené zdroje
- Real Decreto 557/2011, art. 206 – Número de identidad de extranjero (NIE) — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) – Registro de la Propiedad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e – gastos comunes y deudas del vendedor con la comunidad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Real Decreto Legislativo 5/2004 (IRNR), art. 25.2 – retención del 3 % en la venta por un no residente — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)