Praktický právní průvodce · Španělsko
Nájemník ve Španělsku neplatí nájem: co může pronajímatel ze zahraničí dělat
Vlastníte byt nebo dům ve Španělsku, žijete v zahraničí a nájemník přestal platit. Španělské právo dovoluje pronajímateli pro neplacení ukončit nájem a v jednom rychlém řízení požádat soud o vystěhování i zaplacení dlužného nájemného. Protože pronajímatel není na místě, věc vede místní advokát. Zvláštní pravidla mohou platit, pokud je nájemník ve zranitelné situaci nebo pronajímatel vlastní mnoho bytů.
Popište svůj případAktualizováno a ověřeno:
Stručná odpověď
- Ukončení nájmu pro neplacení
- Vystěhování pro neplacení (desahucio)
- Vymáhání dlužného nájemného
Neplacení nájemného opravňuje pronajímatele ukončit nájem a u soudu žádat vystěhování i dlužné částky najednou. Níže vysvětlujeme, co je ve hře a co pro pronajímatele ze zahraničí udělá španělský advokát.
Popište svůj případRychlé odpovědi
- Můžu ve Španělsku vystěhovat nájemníka, který neplatí?
- Ano. Neplacení nájemného opravňuje pronajímatele ukončit nájem a žádat soud o vystěhování (desahucio) i zaplacení dluhu.
- Může nájemník vystěhování zastavit zaplacením?
- Zásadně ano, zaplacením všeho dlužného ve lhůtě, kterou určí soud, ale ne, pokud to už udělal v dřívějším řízení nebo pokud ignoroval formální výzvu pronajímatele, jak ji popisuje zákon.
- Musím být kvůli řízení ve Španělsku?
- Ne. V řízení vás zastupuje advokát ve Španělsku.
Kdy tato situace vzniká
- Pronajímáte byt ve Španělsku a žijete v jiné zemi
- Nájemník nezaplatil jeden nebo více měsíců nájemného nebo energie
- Nájemník neodpovídá na zprávy nebo ho nemůže zastihnout ani realitní kancelář
- Nájemník tvrdí, že nemůže platit, nebo částku zpochybňuje
Jaké máte možnosti
Výzva k zaplacení
Advokát pošle formální výzvu; ta je důležitá i pro to, zda nájemník může později zastavit vystěhování zaplacením.
Vystěhování a dlužné nájemné
Pronajímatel žádá soud o ukončení nájmu, vystěhování a zaplacení dluhu v jednom řízení.
Dohoda s nájemníkem
Písemný splátkový kalendář nebo dohodnutý termín vystěhování může být rychlejší než soud.
Doporučený postup krok za krokem
- 1.
Smlouva a dluh
Advokát zkontroluje nájemní smlouvu, dlužné částky a způsob placení.
- 2.
Postavení pronajímatele
Advokát ověří, zda jste velký vlastník a zda nájemník nemůže být ve zranitelné situaci, což mění průběh řízení.
- 3.
Výzva a soud
Advokát rozhodne, zda nejdřív poslat formální výzvu, a podá žalobu na vystěhování a zaplacení u příslušného soudu ve Španělsku.
- 4.
Zastoupení
Advokát vás ve Španělsku zastupuje, takže kvůli řízení nemusíte cestovat.
Jaké dokumenty si připravit
- Nájemní smlouva
- Přehled nezaplaceného nájemného a částek s daty
- Výpisy z účtu s přijatými platbami
- Zprávy nebo dopisy nájemníkovi
- Výpis z katastru nebo kupní smlouva
- Vaše NIE a cestovní pas
Časté chyby
- Sám vyměnit zámky nebo odpojit energie
- Čekat mnoho měsíců
- Přijímat částečné platby bez písemné dohody
- Nevědět, zda jste velký vlastník
Rizika a důležité lhůty
Svépomoc není dovolena
Vystěhovat nájemníka nebo jeho věci bez rozhodnutí soudu může pronajímatele vystavit odpovědnosti.
Zranitelní nájemníci
Je-li nájemník ve zranitelné situaci, soud může zapojit sociální služby a vystěhování se může prodloužit.
Ztracené nájemné
Každý měsíc čekání přidává dluh, který může být těžké od nájemníka vymoci.
Kdy je vhodné obrátit se na advokáta
Obraťte se na advokáta ve Španělsku, jakmile nájemník nezaplatí a nereaguje, zvlášť když žijete v zahraničí. Španělský advokát pošle formální výzvu, ověří zvláštní pravidla pro velké vlastníky a zranitelné nájemníky a podá žalobu na vystěhování a zaplacení. LawBridge je vyhledávač advokátů: advokáta si vyberete sami a pošlete mu poptávku. Práce advokáta je vždy placená.
Popište svůj případČasté dotazy
Co je velký vlastník (gran tenedor)?
Pojem ze španělského zákona o bydlení z roku 2023. Žaloba na vystěhování musí uvést, zda jím pronajímatel je, protože pro něj platí jiné požadavky.
Ověřené zdroje
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 27 – resolución por falta de pago de la renta — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 250.1.1º – juicio verbal de desahucio por falta de pago — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 22.4 – enervación del desahucio por falta de pago — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 439 – requisitos de la demanda de desahucio (gran tenedor, Ley 12/2023) — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)