Wie räume ich in Tschechien säumige Mieter?

Nach tschechischem Recht gibt es seit 2026 zwei schnellere Wege, einen Mieter zu räumen, der nicht zahlt und nach Mietende nicht auszieht.

Dieser Beitrag richtet sich an Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses in Tschechien, oft aus dem Ausland, deren Mieter keine Miete mehr zahlt. Es geht nicht darum, was ein Mietvertrag ist, sondern darum, wie sich die Lage lösen lässt und was sie beschleunigt. Ausgangslage: Der Mieter zahlt nicht, das Mietverhältnis ist ordnungsgemäß beendet, und der Mieter ist trotzdem nicht ausgezogen.

Weg A: Räumungsbefehl nach § 175a o.s.ř.

Der Räumungsbefehl (rozkaz k vyklizení) ist neu: Er wurde durch das Gesetz zákon č. 176/2025 Sb. eingeführt, am 16. 6. 2025 verkündet und gilt seit dem 1. 1. 2026; beschlossen wurde er im Zusammenhang mit dem Gesetz über die Wohnungsförderung (§ 175a o.s.ř.).

Er funktioniert ähnlich wie ein Zahlungsbefehl: ein vereinfachtes Gerichtsverfahren ohne mündliche Verhandlung, in dem das Gericht auf Grundlage der schriftlichen Unterlagen entscheidet (§ 175a o.s.ř.).

Der Vermieter muss drei Dinge nachweisen: sein Eigentum an der Immobilie, dass das Mietverhältnis beendet ist, und eine schriftliche Aufforderung zur Räumung, die dem Mieter nachweisbar mindestens 14 Tage vor dem Antrag zugestellt wurde (§ 175a o.s.ř.).

Der Mieter bleibt geschützt. Der Räumungsbefehl darf nicht ergehen, solange die zweimonatige Frist für einen Antrag auf Überprüfung der Kündigung läuft oder über einen solchen Antrag noch nicht rechtskräftig entschieden ist. Gegen den Befehl kann der Mieter innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung Widerspruch einlegen; damit fällt der Befehl weg, und das Verfahren läuft regulär mit Verhandlung und Beweisaufnahme weiter (§ 175a o.s.ř.). Das dauert dann Monate.

Legt der Mieter keinen Widerspruch ein und zieht nicht aus, wird der Räumungsbefehl zum vollstreckbaren Titel. Der Gerichtsvollzieher (exekutor) muss den Räumungstermin 15 Tage vorher ankündigen; bei der Vollstreckung werden alle Personen ausgewiesen und alle beweglichen Sachen entfernt.

Weg B: Notarielle Urkunde mit Zustimmung zur Vollstreckbarkeit nach § 71b

Eine notarielle Urkunde mit Zustimmung zur Vollstreckbarkeit erlaubt es, das gerichtliche Erkenntnisverfahren ganz zu überspringen: Erfüllt der Mieter seine Pflicht nicht, wird die Urkunde zum Vollstreckungstitel, und der Vermieter stellt den Vollstreckungsantrag direkt beim Gerichtsvollzieher (§ 71b notářského řádu).

Die große Kammer des tschechischen Obersten Gerichts hat mit Beschluss 31 Cdo 225/2024 vom 10. 4. 2024 ihre frühere Rechtsprechung aufgegeben und bestätigt, dass eine solche notarielle Urkunde ein Vollstreckungstitel zur Räumung einer Immobilie ist.

Das gilt nur unter zwei Bedingungen: Bei Unterzeichnung der Vereinbarung muss bereits ein Mietvertrag (oder ein anderes Schuldverhältnis) bestehen, und der Mieter muss sich in der Urkunde verpflichten, die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist zu räumen. Eine Räumungspflicht, die sich allein auf den Schutz des Eigentums stützt, lässt sich über § 71b notářského řádu nicht regeln.

Welcher Weg passt?

Die notarielle Urkunde wird vor dem Problem errichtet, nicht danach. Wer sie beim Abschluss des Mietvertrags vereinbart hat, kann nach Ablauf der Frist direkt vollstrecken lassen (§ 71b notářského řádu, 31 Cdo 225/2024). Wer sie nicht hat, nutzt den Räumungsbefehl nach § 175a o.s.ř.

Was sich nicht abkürzen lässt

Keiner der beiden Wege ersetzt die ordnungsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses, die schriftliche Aufforderung oder die Fristen, die der Mieter zu seiner Verteidigung hat (§ 175a o.s.ř.). Eine Räumung von heute auf morgen gibt es nicht.

Vorsicht bei älteren Quellen

Ältere Fachartikel aus der Zeit vor dem 10. 4. 2024 geben zur notariellen Urkunde noch eine überholte Rechtslage wieder. Maßgeblich ist heute der Beschluss 31 Cdo 225/2024.

FAQ

Kann ich einen Mieter, der nicht zahlt, sofort räumen lassen?

Nein. Das Mietverhältnis muss zuerst ordnungsgemäß enden, Sie müssen schriftlich zur Räumung auffordern, und der Mieter hat Fristen zur Verteidigung, etwa 15 Tage für einen Widerspruch gegen den Räumungsbefehl (§ 175a o.s.ř.).

Was ist der Räumungsbefehl und seit wann gibt es ihn?

Ein vereinfachtes Gerichtsverfahren ohne mündliche Verhandlung nach § 175a o.s.ř., eingeführt durch zákon č. 176/2025 Sb. und gültig seit dem 1. 1. 2026.

Hilft eine notarielle Urkunde auch bei der Räumung?

Ja. Nach dem Beschluss 31 Cdo 225/2024 ist die notarielle Urkunde mit Zustimmung zur Vollstreckbarkeit ein Vollstreckungstitel zur Räumung, wenn sie zu einem Zeitpunkt errichtet wurde, an dem der Mietvertrag bereits bestand (§ 71b notářského řádu).

Kann ich die notarielle Urkunde jetzt noch nachholen?

Sie wird vor dem Problem errichtet: Der Mieter muss sich darin verpflichten, innerhalb einer bestimmten Frist zu räumen (§ 71b notářského řádu). Ohne sie bleibt der Räumungsbefehl.

Was passiert, wenn der Mieter Widerspruch einlegt?

Der Räumungsbefehl fällt weg, und das Verfahren läuft regulär mit Verhandlung und Beweisaufnahme weiter (§ 175a o.s.ř.); rechnen Sie dann mit Monaten.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information zum tschechischen Recht und keine Rechtsberatung; für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich an einen in Tschechien zugelassenen Anwalt.