Acheter un bien immobilier en Espagne : ce qu'il faut vérifier avant de signer

Réponse rapide

1. Numéro NIE
2. Extrait du registre (nota simple)
3. Certificat de dettes de la copropriété
4. Acte notarié

Il vous faut un numéro d'identification d'étranger (NIE) et, avant tout paiement, vous devez savoir ce que le registre foncier et la copropriété disent du bien. Ci-dessous, ce qui est en jeu et ce que vérifie un avocat espagnol.

Réponses rapides

Un étranger peut-il acheter un bien en Espagne ?

Oui. Les ressortissants de l'UE et de pays tiers peuvent acheter un bien en Espagne. Il faut un numéro d'identification d'étranger (NIE).

Qu'est-ce que la nota simple ?

Un extrait du registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad) indiquant le propriétaire et les charges inscrites, comme les hypothèques ou les saisies.

Dois-je payer les dettes du vendeur envers la copropriété ?

L'acheteur répond sur le bien des charges impayées du vendeur pour l'année en cours et les trois années civiles précédentes. C'est pourquoi le vendeur doit déclarer dans l'acte s'il doit quelque chose.

Quand cette situation se produit

• •Vous achetez une résidence secondaire ou un appartement sur la côte (Costa del Sol, Costa Blanca, Canaries ou Baléares)
• •Vous vous installez en Espagne et achetez un logement en ville, par exemple à Madrid, Barcelone ou Valence
• •L'agence vous presse de signer une réservation ou de verser un acompte (arras)
• •Le vendeur vit à l'étranger ou le bien appartient à plusieurs héritiers

Quelles sont vos options

Démarche recommandée étape par étape

1. 1.

   Propriété et charges

   L'avocat vérifie au registre qui est propriétaire et si des hypothèques, saisies ou autres charges sont inscrites.

2. 2.

   Copropriété

   L'avocat vérifie que le vendeur n'a pas de charges impayées, car l'acheteur peut en répondre sur le bien.

3. 3.

   Travaux et permis

   L'avocat vérifie si les extensions, piscines ou transformations sont autorisées et si une procédure d'urbanisme est en cours.

4. 4.

   Impôts et résidence du vendeur

   L'avocat vérifie les impôts d'acquisition applicables (différents pour le neuf et l'ancien et selon les régions) et si la retenue de 3 % s'applique.

Quels documents préparer

• •Passeport et NIE
• •Extrait du registre (nota simple)
• •Certificat de la copropriété sur les dettes
• •Dernier avis de taxe foncière (IBI)
• •Contrat de réservation ou d'arrhes, s'il est déjà proposé
• •Plans et permis des éventuels travaux

Erreurs fréquentes

• •Verser un acompte avant de vérifier le registre et les dettes de copropriété
• •Se fier uniquement aux informations de l'agence
• •Acheter un bien avec une extension ou une piscine sans permis
• •Ne pas vérifier si le vendeur est non résident (retenue de 3 %)

Risques et délais importants

Quand il est opportun de contacter un avocat

Consultez un avocat en Espagne avant de signer un contrat de réservation ou d'arrhes ou de payer quoi que ce soit, surtout si le vendeur vit à l'étranger, si le bien a des extensions ou une piscine, ou si vous achetez sur plan. Un avocat espagnol vérifie le registre, la copropriété et l'urbanisme et vous représente chez le notaire. LawBridge est un moteur de recherche d'avocats : vous choisissez vous-même l'avocat et lui envoyez une demande. Le travail d'un avocat est toujours payant.

Questions fréquentes

Sources vérifiées

• Real Decreto 557/2011, art. 206 – Número de identidad de extranjero (NIE) — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
• Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) – Registro de la Propiedad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
• Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e – gastos comunes y deudas del vendedor con la comunidad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
• Real Decreto Legislativo 5/2004 (IRNR), art. 25.2 – retención del 3 % en la venta por un no residente — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)