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Guide juridique pratique · Portugal

Acheter un bien immobilier au Portugal : ce qu'il faut vérifier avant de signer

Acheter un appartement ou une maison au Portugal est ouvert aux étrangers de l'UE comme d'ailleurs. Le risque tient à ce qu'on ne voit pas : hypothèques ou saisies inscrites, extensions sans autorisation ou contrat-promesse dont les règles d'arrhes jouent contre vous. Un avocat au Portugal le vérifie avant que vous signiez le contrat-promesse (contrato-promessa) ou versiez des arrhes.

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Mis à jour et vérifié le

Réponse rapide

  1. Numéro fiscal portugais (NIF)
  2. Certificat du registre foncier
  3. Contrat-promesse et arrhes
  4. Acte et inscription

Il vous faut un numéro fiscal portugais (NIF) et, avant de verser des arrhes, savoir ce que le registre foncier dit du bien. Ci-dessous, ce qui est en jeu et ce que vérifie un avocat portugais.

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Réponses rapides

Un étranger peut-il acheter un bien au Portugal ?
Oui. Les ressortissants de l'UE et de pays tiers peuvent acheter un bien au Portugal. Il faut un numéro fiscal portugais (NIF).
Qu'est-ce que le contrato-promessa ?
Un contrat-promesse par lequel acheteur et vendeur s'engagent à la vente, généralement avec des arrhes (sinal), avant l'acte définitif.
Que deviennent mes arrhes si le vendeur se retire ?
Selon le Code civil, l'acheteur peut réclamer le double des arrhes ; si l'acheteur se retire, le vendeur les garde.

Quand cette situation se produit

  • Vous achetez une résidence secondaire en Algarve, sur la Côte d'Argent ou à Madère
  • Vous vous installez au Portugal et achetez un appartement à Lisbonne ou Porto
  • L'agent vous presse de signer un contrat-promesse et de verser des arrhes
  • Le vendeur vit à l'étranger ou le bien appartient à plusieurs héritiers

Quelles sont vos options

Vérification juridique avant les arrhes

Un avocat vérifie le registre, les charges, la propriété et les autorisations avant que vous signiez le contrat-promesse.

Contrat-promesse aux règles claires

Le contrat-promesse (contrato-promessa) et les arrhes (sinal) fixent ce qui se passe si la vente échoue ; l'avocat les rédige ou les vérifie.

Acte et inscription

L'avocat prépare l'acte et vérifie l'inscription de votre propriété.

Démarche recommandée étape par étape

  1. 1.

    Propriété et charges

    L'avocat vérifie au registre qui est propriétaire et si des hypothèques, saisies ou autres charges sont inscrites.

  2. 2.

    Autorisations

    L'avocat vérifie si les extensions, piscines ou transformations sont autorisées.

  3. 3.

    Contrat et arrhes

    L'avocat rédige ou vérifie le contrat-promesse et les règles des arrhes.

  4. 4.

    Impôts et frais

    L'avocat explique quels impôts et frais s'appliquent à votre achat.

Quels documents préparer

  • Passeport et NIF
  • Certificat du registre foncier du bien
  • Fiche fiscale du bien (caderneta predial)
  • Projet de contrat-promesse, s'il est proposé
  • Plans et autorisations des extensions

Erreurs fréquentes

  • Verser des arrhes avant de vérifier le registre
  • Se fier uniquement à l'agent
  • Acheter un bien avec une extension ou une piscine sans autorisation
  • Signer un contrat-promesse sans lire les règles des arrhes

Risques et délais importants

Charges cachées

Une hypothèque ou une saisie inscrite reste sur le bien si elle n'est pas radiée.

Arrhes perdues

Si c'est vous qui vous retirez du contrat-promesse, le vendeur peut garder les arrhes.

Règles locales

Certaines règles d'urbanisme dépendent de la commune ; l'avocat vérifie les règles sur place.

Quand il est opportun de contacter un avocat

Consultez un avocat au Portugal avant de signer un contrat-promesse ou de verser des arrhes, surtout si le vendeur vit à l'étranger, si le bien a des extensions ou une piscine, ou si vous achetez sur plan. Un avocat portugais vérifie le registre et les autorisations, le contrat et vous accompagne à l'acte. LawBridge est un moteur de recherche d'avocats : vous choisissez vous-même l'avocat et lui envoyez une demande. Le travail d'un avocat est toujours payant.

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Questions fréquentes

Pourquoi vérifier le registre foncier ?

Le registre indique le propriétaire et les hypothèques ou autres charges inscrites sur le bien.

Sources vérifiées

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