Разбор ситуации · Испания
Арендатор в Испании не платит: что может сделать владелец, живущий за границей
У вас квартира или дом в Испании, вы живёте за границей, а арендатор перестал платить. Испанское право позволяет арендодателю расторгнуть договор из-за неуплаты и в одной быстрой процедуре требовать выселения и уплаты долга. Поскольку владелец не на месте, дело ведёт местный адвокат. Особые правила могут действовать, если арендатор в уязвимом положении или у владельца много жилья.
Описать своё делоОбновлено и проверено:
Короткий ответ
- Расторжение договора за неуплату
- Выселение за неуплату (desahucio)
- Взыскание долга по аренде
Неуплата аренды даёт арендодателю право расторгнуть договор и требовать в суде одновременно выселения и взыскания долга. Ниже объясняем, что на кону и что делает испанский адвокат для владельца, живущего за границей.
Описать своё делоКоротко о главном
- Могу ли я выселить в Испании арендатора, который не платит?
- Да. Неуплата аренды даёт арендодателю право расторгнуть договор и требовать в суде выселения (desahucio) и взыскания долга.
- Может ли арендатор остановить выселение оплатой?
- Как правило, да, погасив весь долг в срок, установленный судом, но нет, если он уже делал это в прежнем деле или проигнорировал требование арендодателя, предусмотренное законом.
- Нужно ли мне быть в Испании во время дела?
- Нет. Вас представляет адвокат в Испании.
Когда возникает эта ситуация
- Вы сдаёте квартиру в Испании, а живёте в другой стране
- Арендатор не заплатил один или несколько месяцев аренды или коммунальных платежей
- Арендатор не отвечает, даже агентство не может с ним связаться
- Арендатор говорит, что не может платить, или оспаривает сумму
Какие у вас есть возможности
Требование об оплате
Адвокат направляет официальное требование; оно важно и для того, сможет ли арендатор потом остановить выселение оплатой.
Выселение и долг
Арендодатель в одной процедуре просит расторгнуть договор, выселить арендатора и взыскать долг.
Договорённость с арендатором
Письменный график платежей или согласованная дата выезда могут быть быстрее суда.
Рекомендуемый порядок действий
- 1.
Договор и долг
Адвокат проверяет договор аренды, суммы долга и способ оплаты.
- 2.
Статус арендодателя
Адвокат проверяет, являетесь ли вы крупным владельцем и может ли арендатор быть в уязвимом положении, что меняет процедуру.
- 3.
Требование и суд
Адвокат решает, направлять ли сначала требование, и подаёт иск о выселении и взыскании в компетентный суд в Испании.
- 4.
Представительство
Адвокат представляет вас в Испании, приезжать не нужно.
Какие документы подготовить
- Договор аренды
- Список неуплаченных сумм с датами
- Банковские выписки с полученными платежами
- Сообщения или письма арендатору
- Выписка из реестра или договор купли-продажи
- Ваш NIE и паспорт
Частые ошибки
- Самостоятельно менять замки или отключать коммунальные услуги
- Ждать много месяцев
- Принимать частичные оплаты без письменной договорённости
- Не знать, являетесь ли вы крупным владельцем
Риски и важные сроки
Самоуправство запрещено
Выселение арендатора или его вещей без решения суда может повлечь ответственность арендодателя.
Уязвимые арендаторы
Если арендатор в уязвимом положении, суд может привлечь социальные службы, и выселение может затянуться.
Потерянная плата
Каждый месяц ожидания увеличивает долг, который бывает трудно взыскать.
Когда стоит обратиться к адвокату
Обратитесь к адвокату в Испании, как только арендатор не заплатил и не отвечает, особенно если вы живёте за границей. Испанский адвокат направит требование, проверит особые правила для крупных владельцев и уязвимых арендаторов и подаст иск о выселении и взыскании. LawBridge — это поисковая система адвокатов: вы сами выбираете адвоката и отправляете ему запрос. Работа адвоката всегда платная.
Описать своё делоЧастые вопросы
Кто такой крупный владелец (gran tenedor)?
Понятие испанского жилищного закона 2023 года. В иске о выселении нужно указать, является ли им арендодатель, так как тогда действуют иные требования.
Проверенные источники
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 27 – resolución por falta de pago de la renta — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 250.1.1º – juicio verbal de desahucio por falta de pago — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 22.4 – enervación del desahucio por falta de pago — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 439 – requisitos de la demanda de desahucio (gran tenedor, Ley 12/2023) — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)