LawBridge - Global Legal Network
RU

Разбор ситуации · Португалия

Иностранный застройщик в Португалии: что проверить перед покупкой участка

Компания или инвестор из-за границы хочет купить участок в Португалии и построить жильё, отель или коммерческое здание. Можно ли вообще строить, зависит от того, как муниципальный план классифицирует землю: городская земля (solo urbano) предназначена для застройки, сельская (solo rústico) — как правило, нет. Строительные работы также требуют лицензии муниципалитета или предварительного уведомления. Адвокат в Португалии проверяет это вместе с реестром до того, как вы подпишете предварительный договор или внесёте задаток.

Описать своё дело

Обновлено и проверено:

Короткий ответ

  1. Проверка классификации земли (городская или сельская)
  2. Муниципальный план и разрешение на строительство
  3. Выписка из реестра
  4. Предварительный договор с условиями

Что вы можете построить, зависит от классификации участка в муниципальном плане и от разрешения муниципалитета. Ниже объясняем, что на кону и что проверяет португальский адвокат перед покупкой.

Описать своё дело

Коротко о главном

Может ли иностранная компания купить участок в Португалии?
Да. Иностранные компании и физические лица могут покупать землю в Португалии; им нужен португальский налоговый номер (NIF).
Чем городская земля отличается от сельской?
Муниципальные планы классифицируют землю как городскую, предназначенную для застройки, или сельскую, предназначенную в основном для сельского хозяйства, леса или природы. На сельской земле строительство, как правило, ограничено.
Нужно ли разрешение на строительство?
Строительные работы в Португалии требуют лицензии муниципалитета или предварительного уведомления в зависимости от проекта и плана.

Когда возникает эта ситуация

  • Застройщик из-за границы планирует жилой проект в Лиссабоне, Порту или Алгарве
  • Инвестор хочет построить отель или дома для отдыха на побережье или на Мадейре
  • Участок предлагают как «под застройку», но его классификация в плане неясна
  • Продавец просит задаток до того, как прояснены вопросы строительства

Какие у вас есть возможности

Проверка плана до задатка

Адвокат, при необходимости с архитектором, проверяет классификацию и муниципальный план до того, как вы вложите деньги.

Предварительный договор с условиями

Покупку можно обусловить получением разрешения на строительство; адвокат формулирует условия и правила задатка.

Покупка и регистрация

Адвокат сопровождает акт и регистрацию и проверяет снятие обременений.

Рекомендуемый порядок действий

  1. 1.

    Классификация и план

    Адвокат проверяет, городской участок или сельский и что на нём разрешает муниципальный план.

  2. 2.

    Путь к разрешению

    Адвокат проверяет, нужна ли для проекта лицензия или предварительное уведомление и есть ли прежние решения по участку.

  3. 3.

    Реестр и обременения

    Адвокат проверяет в реестре владельца, ипотеки, аресты и иные обременения.

  4. 4.

    Договор и задаток

    Адвокат составляет предварительный договор так, чтобы задаток был защищён при отказе в разрешении.

Какие документы подготовить

  • Выписка из реестра по участку
  • Налоговая карточка недвижимости (caderneta predial)
  • Выписка из муниципального плана
  • Прежние решения или справки муниципалитета, если есть
  • Документы компании-покупателя и NIF
  • Проект предварительного договора, если предложен

Частые ошибки

  • Купить сельскую землю в надежде на смену классификации
  • Внести задаток без условия о строительстве в договоре
  • Полагаться на описание участка как строительного от агента
  • Проверить план, но не реестр

Риски и важные сроки

Строить нельзя

Если земля сельская или план не разрешает проект, участок может стоить для вас намного меньше цены.

Потерянный задаток

Без условия в предварительном договоре задаток можно потерять, если вы откажетесь из-за отказа в разрешении.

Муниципальные правила

Планы и процедуры различаются по муниципалитетам; адвокат проверяет правила там, где находится участок.

Когда стоит обратиться к адвокату

Обратитесь к адвокату в Португалии до подписания предварительного договора или внесения задатка за участок под застройку, особенно если его классификация в плане неясна или проект требует лицензии. Португальский адвокат проверит классификацию, путь к разрешению и реестр и защитит ваш задаток в договоре. LawBridge — это поисковая система адвокатов: вы сами выбираете адвоката и отправляете ему запрос. Работа адвоката всегда платная.

Описать своё дело

Частые вопросы

Что будет с задатком, если продавец откажется?

По Гражданскому кодексу, если продавец не исполнит предварительный договор, покупатель может требовать двойной задаток.

Проверенные источники

Связанные правовые ситуации