Разбор ситуации · Испания
Покупка недвижимости в Испании иностранцем: что проверить до подписания
Купить квартиру или дом в Испании может и иностранец, как из ЕС, так и не из ЕС. Риск — в том, чего не видно: обременения в реестре, долги продавца перед сообществом собственников, постройки без разрешения или продавец, который не является зарегистрированным владельцем. Адвокат в Испании проверяет это до того, как вы что-то подпишете или внесёте задаток.
Описать своё делоОбновлено и проверено:
Короткий ответ
- Номер NIE
- Выписка из реестра (nota simple)
- Справка сообщества о долгах
- Нотариальный акт
Вам нужен идентификационный номер иностранца (NIE), а до любого платежа стоит знать, что об объекте говорят реестр и сообщество собственников. Ниже объясняем, что на кону и что проверяет испанский адвокат.
Описать своё делоКоротко о главном
- Может ли иностранец купить недвижимость в Испании?
- Да. Граждане стран ЕС и третьих стран могут покупать недвижимость в Испании. Нужен идентификационный номер иностранца (NIE).
- Что такое nota simple?
- Выписка из испанского реестра недвижимости (Registro de la Propiedad), которая показывает владельца и зарегистрированные обременения, например ипотеку или арест.
- Должен ли я платить долги продавца перед сообществом собственников?
- Покупатель отвечает объектом за неуплаченные взносы продавца за текущий год и три предыдущих календарных года. Поэтому продавец должен указать в акте, есть ли долги.
Когда возникает эта ситуация
- Вы покупаете дом для отдыха или апартаменты на побережье (Коста-дель-Соль, Коста-Бланка, Канарские или Балеарские острова)
- Вы переезжаете в Испанию и покупаете жильё в городе, например в Мадриде, Барселоне или Валенсии
- Агент торопит подписать бронирование или внести задаток (arras)
- Продавец живёт за границей или объект принадлежит нескольким наследникам
Какие у вас есть возможности
Юридическая проверка до задатка
Адвокат проверяет реестр, обременения, право собственности и градостроительную ситуацию до подписания договора бронирования или задатка.
Договор задатка с ясными условиями
Договор задатка (contrato de arras) определяет, что будет с вашими деньгами, если сделка сорвётся; адвокат проверяет его вид и что вы теряете или получаете обратно.
Покупка нотариальным актом
Договор подписывают у испанского нотариуса, затем вносят в реестр; адвокат проверяет акт и регистрацию.
Рекомендуемый порядок действий
- 1.
Собственность и обременения
Адвокат проверяет в реестре, кто владелец и зарегистрированы ли ипотека, арест или иные обременения.
- 2.
Сообщество собственников
Адвокат проверяет, что у продавца нет долгов по взносам, так как покупатель может отвечать за них объектом.
- 3.
Постройки и разрешения
Адвокат проверяет, есть ли разрешения на пристройки, бассейны или перепланировки и не идёт ли градостроительная процедура.
- 4.
Налоги и резидентство продавца
Адвокат проверяет, какие налоги на покупку применяются (они различаются для нового и вторичного жилья и по регионам) и действует ли удержание 3 %.
Какие документы подготовить
- Паспорт и NIE
- Выписка из реестра (nota simple)
- Справка сообщества собственников о долгах
- Последняя квитанция налога на недвижимость (IBI)
- Договор бронирования или задатка, если уже предложен
- Планы и разрешения на постройки
Частые ошибки
- Внести задаток до проверки реестра и долгов перед сообществом
- Полагаться только на сведения агента
- Купить объект с пристройкой или бассейном без разрешения
- Не проверить, является ли продавец нерезидентом (удержание 3 %)
Риски и важные сроки
Скрытые обременения
Зарегистрированная ипотека или арест остаются на объекте после продажи, если их не снять.
Долги перед сообществом
Неуплаченные взносы продавца в пределах закона можно взыскать за счёт купленного объекта.
Региональные правила
Налоги на покупку и часть градостроительных правил зависят от автономного сообщества; адвокат проверяет правила региона, где находится объект.
Когда стоит обратиться к адвокату
Обратитесь к адвокату в Испании до подписания договора бронирования или задатка и до любого платежа, особенно если продавец живёт за границей, у объекта есть пристройки или бассейн или вы покупаете недостроенное жильё. Испанский адвокат проверит реестр, сообщество собственников и градостроительную ситуацию и будет представлять вас у нотариуса. LawBridge — это поисковая система адвокатов: вы сами выбираете адвоката и отправляете ему запрос. Работа адвоката всегда платная.
Описать своё делоЧастые вопросы
Почему удерживают 3 % цены?
Если продавец не является резидентом Испании, покупатель должен удержать 3 % цены и перечислить их в испанскую налоговую службу в счёт налога продавца.
Проверенные источники
- Real Decreto 557/2011, art. 206 – Número de identidad de extranjero (NIE) — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) – Registro de la Propiedad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e – gastos comunes y deudas del vendedor con la comunidad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Real Decreto Legislativo 5/2004 (IRNR), art. 25.2 – retención del 3 % en la venta por un no residente — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)