Розбір ситуації · Іспанія
Купівля нерухомості в Іспанії іноземцем: що перевірити до підписання
Купити квартиру чи будинок в Іспанії може й іноземець, як з ЄС, так і з-поза ЄС. Ризик полягає в тому, чого не видно: обтяження, внесені до реєстру, борги продавця перед спільнотою власників, будівлі без дозволу або продавець, який не є зареєстрованим власником. Адвокат в Іспанії перевіряє це до того, як ви щось підпишете чи внесете завдаток.
Описати свою справуОновлено й перевірено:
Коротка відповідь
- Номер NIE
- Витяг з реєстру (nota simple)
- Довідка спільноти про борги
- Нотаріальний акт
Вам потрібен ідентифікаційний номер іноземця (NIE), а до будь-якого платежу варто знати, що про об'єкт кажуть реєстр і спільнота власників. Нижче пояснюємо, що на кону і що перевіряє іспанський адвокат.
Описати свою справуКоротко про головне
- Чи може іноземець купити нерухомість в Іспанії?
- Так. Громадяни країн ЄС і третіх країн можуть купувати нерухомість в Іспанії. Потрібен ідентифікаційний номер іноземця (NIE).
- Що таке nota simple?
- Витяг з іспанського реєстру нерухомості (Registro de la Propiedad), який показує власника і зареєстровані обтяження, наприклад іпотеку чи арешт.
- Чи маю я платити борги продавця перед спільнотою власників?
- Покупець відповідає об'єктом за несплачені внески продавця за поточний рік і три попередні календарні роки. Тому продавець має вказати в акті, чи є борги.
Коли виникає ця ситуація
- Ви купуєте житло для відпочинку або апартаменти на узбережжі (Коста-дель-Соль, Коста-Бланка, Канарські чи Балеарські острови)
- Ви переїжджаєте до Іспанії і купуєте житло в місті, наприклад у Мадриді, Барселоні чи Валенсії
- Агент тисне, щоб ви швидко підписали бронювання або внесли завдаток (arras)
- Продавець живе за кордоном або об'єкт належить кільком спадкоємцям
Які у вас є можливості
Юридична перевірка до завдатку
Адвокат перевіряє реєстр, обтяження, право власності та містобудівну ситуацію до підписання договору бронювання чи завдатку.
Договір завдатку з чіткими умовами
Договір завдатку (contrato de arras) визначає, що буде з вашими грошима, якщо угода зірветься; адвокат перевіряє його тип і що ви втрачаєте чи повертаєте.
Купівля нотаріальним актом
Договір підписують у іспанського нотаріуса, а потім вносять до реєстру; адвокат перевіряє акт і реєстрацію.
Рекомендований порядок дій
- 1.
Власність і обтяження
Адвокат перевіряє в реєстрі, хто власник і чи зареєстровані іпотека, арешт або інші обтяження.
- 2.
Спільнота власників
Адвокат перевіряє, що продавець не має боргів по внесках, бо покупець може відповідати за них об'єктом.
- 3.
Будівлі та дозволи
Адвокат перевіряє, чи мають прибудови, басейни або перебудови дозволи і чи не триває містобудівна процедура.
- 4.
Податки і резидентство продавця
Адвокат перевіряє, які податки на купівлю застосовуються (вони різні для нового і вторинного житла та залежать від регіону) і чи діє утримання 3 %.
Які документи підготувати
- Паспорт і NIE
- Витяг з реєстру (nota simple)
- Довідка спільноти власників про борги
- Остання квитанція податку на нерухомість (IBI)
- Договір бронювання чи завдатку, якщо вже запропонований
- Плани і дозволи на можливі будівлі
Поширені помилки
- Внести завдаток до перевірки реєстру і боргів перед спільнотою
- Покладатися лише на інформацію агента
- Купити об'єкт із прибудовою чи басейном без дозволу
- Не перевірити, чи продавець нерезидент (утримання 3 %)
Ризики та важливі строки
Приховані обтяження
Зареєстрована іпотека чи арешт залишаються на об'єкті після продажу, якщо їх не зняти.
Борги перед спільнотою
Несплачені внески продавця в межах закону можна стягнути за рахунок купленого об'єкта.
Регіональні правила
Податки на купівлю і частина містобудівних правил залежать від автономної спільноти; адвокат перевіряє правила регіону, де розташований об'єкт.
Коли варто звернутися до адвоката
Зверніться до адвоката в Іспанії до підписання договору бронювання чи завдатку або будь-якого платежу, особливо якщо продавець живе за кордоном, об'єкт має прибудови чи басейн або ви купуєте недобудоване житло. Іспанський адвокат перевірить реєстр, спільноту власників і містобудівну ситуацію та представлятиме вас у нотаріуса. LawBridge — це пошукова система адвокатів: ви самі обираєте адвоката й надсилаєте йому запит. Робота адвоката завжди платна.
Описати свою справуПоширені питання
Чому утримують 3 % ціни?
Якщо продавець не є резидентом Іспанії, покупець має утримати 3 % ціни і сплатити їх до іспанської податкової служби як аванс податку продавця.
Перевірені джерела
- Real Decreto 557/2011, art. 206 – Número de identidad de extranjero (NIE) — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) – Registro de la Propiedad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e – gastos comunes y deudas del vendedor con la comunidad — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)
- Real Decreto Legislativo 5/2004 (IRNR), art. 25.2 – retención del 3 % en la venta por un no residente — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)