LawBridge - Global Legal Network
UK

Розбір ситуації · Португалія

Іноземний забудовник у Португалії: що перевірити перед купівлею ділянки

Компанія чи інвестор з-за кордону хоче купити ділянку в Португалії і збудувати житло, готель або комерційну будівлю. Чи можна взагалі будувати, залежить від того, як муніципальний план класифікує землю: міська земля (solo urbano) призначена для забудови, сільська (solo rústico) — як правило, ні. Будівельні роботи також потребують ліцензії муніципалітету або попереднього повідомлення. Адвокат у Португалії перевіряє це разом із реєстром, перш ніж ви підпишете попередній договір чи внесете завдаток.

Описати свою справу

Оновлено й перевірено:

Коротка відповідь

  1. Перевірка класифікації землі (міська чи сільська)
  2. Муніципальний план і дозвіл на будівництво
  3. Витяг з реєстру
  4. Попередній договір з умовами

Що ви можете збудувати, залежить від класифікації ділянки в муніципальному плані та від дозволу муніципалітету. Нижче пояснюємо, що на кону і що перевіряє португальський адвокат перед купівлею.

Описати свою справу

Коротко про головне

Чи може іноземна компанія купити ділянку в Португалії?
Так. Іноземні компанії та фізичні особи можуть купувати землю в Португалії; їм потрібен португальський податковий номер (NIF).
Чим міська земля відрізняється від сільської?
Муніципальні плани класифікують землю як міську, призначену для забудови, або сільську, призначену переважно для сільського господарства, лісу чи природи. На сільській землі будівництво, як правило, обмежене.
Чи потрібен дозвіл на будівництво?
Будівельні роботи в Португалії потребують ліцензії муніципалітету або попереднього повідомлення залежно від проєкту і плану.

Коли виникає ця ситуація

  • Забудовник з-за кордону планує житловий проєкт у Лісабоні, Порту чи Алгарве
  • Інвестор хоче збудувати готель або будинки для відпочинку на узбережжі чи на Мадейрі
  • Ділянку пропонують як «будівельну», але її класифікація в плані неясна
  • Продавець просить завдаток, поки питання забудови не з'ясовані

Які у вас є можливості

Перевірка плану до завдатку

Адвокат, за потреби з архітектором, перевіряє класифікацію і муніципальний план, перш ніж ви вкладете гроші.

Попередній договір з умовами

Купівлю можна обумовити отриманням дозволу на будівництво; адвокат формулює умови і правила завдатку.

Купівля і реєстрація

Адвокат супроводжує акт і реєстрацію та перевіряє зняття обтяжень.

Рекомендований порядок дій

  1. 1.

    Класифікація і план

    Адвокат перевіряє, чи ділянка міська чи сільська і що на ній дозволяє муніципальний план.

  2. 2.

    Шлях до дозволу

    Адвокат перевіряє, чи потрібна для проєкту ліцензія чи попереднє повідомлення і чи є попередні рішення щодо ділянки.

  3. 3.

    Реєстр і обтяження

    Адвокат перевіряє в реєстрі власника, іпотеки, арешти та інші обтяження.

  4. 4.

    Договір і завдаток

    Адвокат складає попередній договір так, щоб завдаток був захищений у разі відмови в дозволі.

Які документи підготувати

  • Витяг з реєстру ділянки
  • Податкова картка нерухомості (caderneta predial)
  • Витяг з муніципального плану
  • Попередні рішення чи довідки муніципалітету, якщо є
  • Документи компанії-покупця і NIF
  • Проєкт попереднього договору, якщо запропонований

Поширені помилки

  • Купити сільську землю в надії на зміну класифікації
  • Внести завдаток без умови щодо будівництва в договорі
  • Покладатися на опис ділянки як будівельної від агента
  • Перевірити план, але не реєстр

Ризики та важливі строки

Будувати неможливо

Якщо земля сільська або план не дозволяє проєкт, ділянка може коштувати для вас набагато менше за ціну.

Втрачений завдаток

Без умови в попередньому договорі завдаток можна втратити, якщо ви відмовитеся через відмову в дозволі.

Муніципальні правила

Плани і процедури різняться між муніципалітетами; адвокат перевіряє правила там, де розташована ділянка.

Коли варто звернутися до адвоката

Зверніться до адвоката в Португалії, перш ніж підписати попередній договір чи внести завдаток за ділянку під забудову, особливо якщо її класифікація в плані неясна або проєкт потребує ліцензії. Португальський адвокат перевірить класифікацію, шлях до дозволу і реєстр та захистить ваш завдаток у договорі. LawBridge — це пошукова система адвокатів: ви самі обираєте адвоката й надсилаєте йому запит. Робота адвоката завжди платна.

Описати свою справу

Поширені питання

Що буде із завдатком, якщо продавець відмовиться?

За Цивільним кодексом, якщо продавець не виконає попередній договір, покупець може вимагати подвійний завдаток.

Перевірені джерела

Пов'язані правові ситуації